İnşaat Sözleşmesinde Eksik İş

Eser sözleşmesinin içeriğine göre borçlanılmış işlerinin tamamının yapılmamış olması halinde eksik iş söz konusudur. İnşaat sözleşmeleri bakımından eksik iş ise, yapının tamamlanmamış olması, yüklenicinin sözleşmeyle üstlendiği veya hukuken bağlayıcı iş değişikliği ve ilave işlerin bir kısmını hiç yapmamış olmasıdır (Serkan Ayan, İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Temerrüdü, Ankara 2008, s. 61). Eksik iş, yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılmış olan ya da dürüstlük kuralı gereği yapması gereken işlerin bir kısmını hiç yapmaması olarak da tanımlanabilir (Salih Şahiniz, Eser Sözleşmelerinde Yüklenicinin Eksik İfa (Eksik İş) ve Ayıplı İfadan Sorumluluğu, İstanbul 2014, s. 39). Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 1.3.2012 tarihinde vermiş olduğu. E. 485 K. 1218 sayılı kararında ise eksik iş şöyle tanımlanmıştır: “… eser sözleşmesi ilişkilerinde eksik iş, işin sözleşme ve ekleri ile projesinde gösterilen miktarda yapılmaması ya da kararlaştırılan veya işin niteliği itibariyle yapılması gereken bazı imalatların yapılmamış ve mevcut halini iş sahibinin kabul ettiği eser” olarak tanımlanmaktadır. Yanlar arasındaki sözleşmenin 34. maddesinin 1. Fıkrasında; “ Yapının ve tesisat işlerine ait tatbikat projeleri ile detayların sözleşme ve mahal listesine uygun olarak müteahhit tarafından en geç iki ay içinde bankaya verileceği” kararlaştırılmış, sözleşmelerin eki mahal listesinde; yangın merdiveni yapılacağı kararlaştırılmış olduğundan bu imalatın yapılmamış olması eksik iş niteliğindedir”.

İnşaatta bulunan eksiklikler için borca aykırılığa ilişkin genel hükümlere başvurmak gerekmektedir. İnşaattaki eksiklikler ile ayıplar farklı hükümlere tabidir. İnşaatta eksiklikler bulunması halinde iş sahibinin bunlar için ihbarda bulunmasına, bunları yükleniciye bildirmesine gerek bulunmamaktadır. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 3.6.2004 tarihinde vermiş olduğu E. 2003/6403 K. 2004/3114 sayılı kararında bu husus şu şekilde ifade edilmiştir: “Mahkemece davacı iş sahiplerinin taleplerinin bir bölümü bu alacak kalemlerine konu imalatın ayıplı iş olarak kabul edilmesi ve süresinde ayıp ihbarının yapılmaması nedeniyle reddedilmiş ise de söz konusu iş kalemlerindeki imalat hatalarının büyük bölümünün eksik iş niteliğinde olduğu bilirkişi raporunda açıklanmıştır. Eksik imalatın bedelini talep etmek için iş sahibinin yükleniciye ayıp ihbarında bulunması gerekmez. Zamanaşımı süresi içinde eksik işlerin bedeli yükleniciden istenebilir. Bu nedenle 25.3.2002 tarihli bilirkişi Tümer tarafından hazırlanan raporun 3. sayfasının son paragrafında 1-den 14 e kadar 14 dahil sayılan imalat kalemlerinin saptanan bedeline (taleple bağlı kalınarak) hükmedilmesi gerekirken bu imalatların tümü açık ayıplı kabul edilerek istemin reddi doğru olmamıştır.

Öte yandan, karşı davada istenen 60 milyon TL.lık ödemeyi davacı iş sahiplerinin yaptıkları gözden kaçırılarak karşı davada hükmedilen miktara katılmak suretiyle hüküm altına alınması da doğru olmamış kararın bozulması gerekmiştir.”

İş sahibi, genel zamanaşımı süresi içinde bu eksikliklerin tamamlanmasını ve gecikmeden kaynaklanan zararının tazminini ya da bu eksikliklerden kaynaklanan zararının tazminini yükleniciden talep edebilir (Şahiniz, s. 69). Bu zarar, çoğunlukla iş sahibinin eseri kullanamamaktan kaynaklanan kazanç kaybından oluşur. Ancak bu zarar yoksun kalınan kazançtan ibaret değildir; ayrıca varsa iş sahibi fiili zararlarının tazminini de talep edebilir. Bu husus, Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 22.2.2010 tarihinde vermiş olduğu E. 2009/1389 K. 2010/1028 sayılı kararında şu şekilde belirtilmiştir: “Zeytinburnu 1. Noterliği’nce doğrudan düzenlenen 26.01.2005 tarih ve 3042 yevmiye numaralı, “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi”, hukuksal niteliğince, Borçlar Kanunu’nun 355. maddesinde tanımlanan eser sözleşmesi kapsamında olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Yüklenici davalı, sözleşmede kararlaştırılan koşullarla, davacıların mülkiyetinde bulunan taşınmaza inşaat yapımını ve onlara zemin katta bir, birinci katta bir, ikinci katta bir ve üçüncü katta çatı piyesi bağlantılı bir dubleks dairenin teslimini yüklenmiştir.

Davada, davacılar, yüklenici tarafından kendilerine imâl edilip teslimi yüklenilen dairelerin noksan yüzölçümlü olarak yapıldığını ve yükleniciye ait dairelerden daha küçük alanlı olduklarını ve ayrıca izolasyon işinin yapılmadığını ortak alanda bulunan merdiven boşluğunun eksik bırakıldığını ve ayrıca teslimde haksız gecikme olduğunu ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere; 10.000,00 TL maddi tazminatın ve ayrıca toplam 10.500,00 TL manevi tazminatın davalıdan tahsilini istemişlerdir. Mahkemece, 4 adet dairenin toplam 27,25 m2 olarak küçük yapılmış olduğu ve bundan dolayı davacıların kaybının 20.437,50 TL tutarında olduğu ve ayrıca merdiven demir korkuluklarının üzerine yapılması gereken ahşap küpeştenin de eksik bırakılmış olması sebebiyle bedelinin 1.125,00 TL tutarında bulunduğu kabul edilip; taleple bağlı kalınmak suretiyle, 10.000,00 TL maddi tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmiştir. Hükme dayanak alınan bilirkişi raporunda davacılara ait dairelerin toplam noksan yüzölçüm miktarı (750,00 TL x 27,25 = 20.437,50 TL) olarak hesaplanmış ise de; bu hesap şekli yüzölçüm noksanlığından kaynaklanan gerçek zararı yansıtmamaktadır.

Davalı yüklenici, davacıların onayı ile onlara ait daireleri küçük yaptığını savunmuş ise de; yanlar arasındaki yazılı sözleşmenin değiştirildiğine ve davacıların daha küçük daire yapımına razı olduklarına dair yazılı kanıt sunulmuş değildir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunca benimsenen ( 09.12.1992 tarih 1992/649 Esas ve 1992/732 Karar sayılı ilâmı ) ve kararlılık kazanan uygulamaya göre, bağımsız bölümlerdeki yüzölçüm noksanlığı, “eksik iş” olarak kabul edilmektedir. Davalı yüklenici, davacılara ait bağımsız bölümleri, sözleşme hükümlerine aykırı olarak ve bu kapsamda noksan yüzölçümlü yapmış olduğundan, sözleşmeyle yükümlendiği edimlerini kısmen ifa etmiş sayılır. Bu sebeple, arsa sahibi noksan ifanın yerine getirilmesini ya da bundan doğan zararının tazminini isteyebilir. Borçlar Kanunu’nun 96. maddesi gereğince, yanlar arasındaki sözleşme hükümlerine göre, olması gereken yüzölçümlerdeki daireler ile noksan yüzölçümlü olarak yapılan dairelerin teslimi gereken tarihten itibaren hakkını kullanması için makul bir bekleme süresinden sonraki serbest piyasa rayiçleri itibariyle değerleri belirlenerek; farkların toplamının davalıdan tahsili ile davacılara verilmesi gerekirken; az yukarıda açıklandığı üzere, bilirkişi kurulunca yasal yöntemine uygun olmayan şekilde, değer kaybının hesaplanması ve raporun mahkemece kabulü doğru olmamıştır. O halde, uzman bilirkişi kurulu oluşturularak, mahkemece yerinde keşif ve inceleme yapılarak; açıklanan yöntemle yüzölçüm noksanlığı sebebiyle davacıların gerçek maddi zararlarının belirlenmesi ve taleple bağlı kalınarak hüküm kurulması gerekmektedir. Bu sebeplerle, kararın davacılar yararına bozulması gerekmiştir”.

Tazminat olarak talep edilecek masrafların, inşaatın teslim tarihinden itibaren eksiklikleri talep ve dava hakkının kullanılması için makul bir bekleme süresinden sonraki piyasa rayiç fiyatlarına göre hesaplanması gerekmektedir.