6306 sayılı Kanunun 6. maddesinin 14. fıkrasında, “Fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümleri uygulanır. Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri talep edilemez.” Maddenin bu hükmünün yorumlanması özellikle sözleşme tarafları ve üçüncü kişilerin menfaatlerinin korunması açısından büyük önem taşımaktadır.
Sorulması gereken ilk husus, burada kullanılan fesih kelimesinin gerçekten de sözleşmeyi ileriye etkili olarak sona erdiren fesih anlamında kullanılıp kullanılmadığıdır. Maddede kullanılan fesih tarihine kadar yapılmış olan işler bakımından genel hukuk hükümlerinin uygulanacak olması ibaresi, burada sanki sözleşmenin geriye etkili olarak dönme yoluyla sona erdirilmesi gerektiğini düşündürebilir. Bununla birlikte maddede yine bahsedilmiş bulunan yüklenici tarafından hak sahiplerine yapılan kira ödemelerinin onun tarafından iadesinin talep edilememesi, başka yönde düşünülmesini gerektirmektedir.
Bilindiği üzere, bir sözleşmenin fesih yoluyla sona ermesi durumunda, sözleşme ileriye etkili olarak sona ermiş olduğu için fesih anına kadar yapılmış olan kısım, ifa edilmiş olur ve bu kısmın taraflarca iadesinin talep edilmesi söz konusu olmayacaktır. Tarafların karşılıklı talepleri ifa edilmemiş kısım ile sınırlı olarak kalacaktır. Maddede fesih anına kadar yapılmış olan kira yardımlarının hak sahipleri olan arsa sahiplerinden talep edilememesi ancak sözleşmenin ileriye etkili olarak sona erdiği kabul edilirse bir anlam kazanabilir.
Yaptığımız bu tespite hemen inşaat sözleşmesinin ani edimli bir sözleşme olduğu, ancak geriye etkili olarak sona erebileceği yönünde bir görüş ileri sürülebilirse de, bu görüşü benimsemek mümkün değildir. Zira ani edimli bir sözleşme olan inşaat sözleşmesi bazı hallerde fesih yoluyla da sona erebilmektedir. Buna örnek olarak tam tazminat yoluyla feshe ilişkin TBK m. 484 hükmünü veya bazı şartların varlığı halinde sözleşmeyi ileri etkili olarak sona erdiren TBK m. 482 hükmünü örnek verebiliriz. Burada sözleşmeyi ileriye etkili olarak sona erdiren istisnai bir durumun varlığını kabul edebiliriz.
Kanun koyucunun burada neden dönme değil de fesih yoluyla sözleşmeyi sona erdirmiş olacağının bir başka gerekçesi, üçüncü kişilerin hukuki durumunun korunması olabilir. Çünkü mevcut uygulama dikkate alındığında, özellikle inşaat sözleşmesinde yükleniciye başlangıçta arsa sahibi tarafından tapuda pay devri yapıldığında, bu paylar yükleniciden iktisap eden üçüncü kişilerin kazanımları korunmamaktadır. Ayni etkili dönme görüşünü benimseyen Yargıtay, yükleniciye devredilen bu payların arsa sahibine veya sahiplerine iade edilmesi gerektiğini belirtmektedir. Yalnız sözleşmenin kendiliğinden sona ermesi durumunda aynı görüşün kolaylıkla benimsenmesi mümkün olmamaktadır. Zira her ne kadar eleştirilmekle birlikte mevcut durumda inşaat sözleşmesinin sona ermesinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi söz konusu olduğunda yargılamayı gerektirmesi üçüncü kişilerin menfaatlerinin korunması bakımından bir parça daha iyi koruma sağlamaktadır. 6306 sayılı Kanun m. 14’e göre sözleşmenin sona ermesi durumunda üçüncü kişilere devredilen payların arsa sahiplerine dönmesi gerektiğini ileri sürmek mümkün değildir.
Bu noktada hemen akla şu soru gelebilir? Peki bu durumda arsa sahiplerinin menfaati korunmuş olmayacak mıdır? Sözleşmenin erken sona ermesini düzenleyen TBK m. 473/I hükmünün aksine çok daha arsa sahipleri lehine yapılmış bu düzenleme dikkate alındığında arsa sahiplerinin her durumda korunması gerektiğini ileri sürmek mümkün olmayacaktır. Özellikle finansal problemler yüzünden yüklenici sözleşmenin ifasına devam edemiyor ve sözleşme bu hüküm çerçevesinde sona eriyorsa üçüncü kişilerin korunması gerekmektedir. Kanun koyucu kira yardımlarının iade edilemeyeceğini öngörmekle birlikte, arsa paylarının iade edilebileceğini düşünmüş olması bizce mantıklı gözükmemektedir. Zira Yargıtay’ın mevcut uygulaması bir takım pratik mülahazalara dayanmakta ise de, Borçlar Hukuku temel ilkeleriyle çelişmektedir. Zira doktrinde eğer pay üçüncü kişiye devredilmişse bu iktisabın korunması gerektiği, yalnızca arsa sahibi tarafından yükleniciye sebepsiz zenginleşme davası açılması gerektiği savunulmaktadır. 6306 sayılı Kanun m. 6/f. 14’te de aynı düşünceden ayrılmayı gerektirir bir husus bulunmamaktadır. Zira tapu kütüğünde geçerli olarak arsa payını malik olarak iktisap eden üçüncü kişinin bu kazanımının sözleşmenin kendiliğinden sona ermesi otomatikman hükümsüzleşeceğini düşünmek temel hukuk ilkeleriyle bağdaşmamaktadır.
