İnşaatın belirlenen zamanda tamamlanarak teslim edilmesinde, arsa sahibinin korunmaya değer birçok menfaati vardır. İnşaatın belirlenen zamanda teslim edilmemesi, arsa sahibinin bu haklı menfaatlerinin zarara uğramasına neden olmaktadır. Bu nedenle yüklenicinin temerrüde düşmesi üzerine, TBK m. 123-125 hükümlerindeki seçimlik haklarını henüz kullanmamış olan arsa sahibi, aynen ifa yanında, gecikme nedeniyle uğradığı zararın tazminini de talep edebilir.
Yüklenicinin teslim borcunu ifada temerrüdü halinde, arsa sahibi ona ifa için uygun bir süre vermeden[1] de gecikmiş ifa ile gecikme tazminatını isteyebilir[2]; arsa sahibi uygun süre verip de sürenin sonunda ifadan vazgeçtiğini derhal bildirmezse, gecikmiş ifayı hâlâ istediği karine olarak kabul edilir.
Arsa sahibinin ifada gecikme dolayısıyla uğradığı zarara gecikme zararı, bu zararın giderilmesi için ödenen tazminata gecikme tazminatı adı verilmektedir. Gecikme tazminatının amacı inşaatın zamanında teslim edilmemesi halinde arsa sahibinin malvarlığının göstereceği durum ile inşaatın zamanında teslim edilmesi halinde göstereceği durum arasındaki farkın kapatılmasıdır.
Arsa sahibi, bu tür gecikme zararlarının tazminini TBK m. 118’e dayanarak yükleniciden talep edebilir. Çünkü bu hükme göre, temerrüde düşen borçlu, borcun geç ifa edilmesinden dolayı alacaklının uğradığı zararı tazmin etmekle yükümlüdür.
Gecikme tazminatı aynen ifa talebine bağlı bir talep olduğundan, bu talebin tabi olduğu zamanaşımı süresi ve bu sürenin başlangıcı, ifa edilmeyen alacağın, yani arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan teslim alacağının tabi olduğu zamanaşımı rejimine tabidir. Bu talep, yüklenici gecikmede hafif kusurlu ise, beş yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m. 147/b. 6). Buna karşılık, yüklenicinin gecikmede kastı veya ağır ihmali varsa on yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m. 146). Zamanaşımı süresinin başlangıcı, arsa sahibinin yapıyı teslim alacağının muaccel olduğu gündür[3]. Yargıtay, kira tazminatının her ay talep edilebileceğinden hareketle tazminat alacağının o ayın sona ermesiyle muaccel olacağını belirtmektedir[4].
Yargıtay, yerleşik içtihat ve uygulamalarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine dayalı gecikmeye bağlı ceza koşulu ve gecikme tazminatı taleplerinde, arsa sahiplerinin yüklenicinin temerrüdü üzerine hemen dava açmaya zorlanamayacakları ve ifayı bekleyerek gecikmeden doğan zararlarını isteyebileceklerinden hareketle zamanaşımı süresinin inşaatın tamamlanıp teslim edildiği tarihten itibaren işleyeceğini kabul etmektedir[5]. Yüksek Mahkeme, bu kuralın ancak temerrüde rağmen gecikme tazminatının tahsili için dava ya da icra takibinde bulunulmamış olması halinde uygulanmasının mümkün olduğunu, temerrütten sonra ve teslimden önce, arsa sahibinin gecikme tazminatı için kısmi dava açması ya da icra takibinde bulunması halinde dava-icra takip tarihine kadar oluşacak gecikme ve tazminatı alacağının tamamının dava-takip tarihinde muaccel olacağını kabul etmektedir. Yargıtay’ın yerleşmiş içtihatlarında da kabul edildiği üzere kısmi dava-takip halinde de zamanaşımı dava veya takip konusu edilen alacak için kesilecek, fazlası için işlemeye devam edecektir[6].
[1] Gecikme tazminatı talep edilmesi için uygun süre vermek gerektiği yolundaki hatalı bir Yargıtay kararı için bkz: Y. HGK., T. 21.3.2012, E. 162, K. 217 “…Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin sözleşmeden doğan hakkı, inşaatın zamanında bitirilip teslim edilmesini isteme hakkıdır. Yüklenicinin edimini zamanında ifa etmemesi nedeniyle arsa sahibinin gecikmeden kaynaklanan kira tazminatını talep hakkı ise kanundan doğan bir haktır (TBK. md. 123). Yüklenicinin edimini zamanında ifa etmemesi nedeniyle talep edilebilecek olan kira tazminatı, teslimde gecikilen her ay için ödenecek bir miktar paradır, Kira tazminatı miktarı sözleşme yapılırken kararlaştırılabilir, bu şart geçerlidir. Tarafların maktu olarak belirledikleri miktar talep edilebilecek olan miktardır. Sözleşmede böyle bir şartın bulunmaması halinde ise talep edilebilecek tazminat miktarı, tespit edilecek olan rayice göre belirlenir. Alacaklının aynen ifa ve gecikmeden dolayı tazminat isteyebilmesi için borçluya uygun bir mehil verilmiş olması ve verilen mehilden sonuç alınamaması gerekir. Bu koşulların varlığı diğer seçeneklerin kullanılabilmesinde de aranır. Temerrüde düşen borçluya alacaklının uygun bir mehil vermesi demek, temerrüde rağmen alacaklının daha ne kadar süreyle ifayı kabule rıza gösterdiğini bildirmesi demektir. Kuşku yok ki, yasa uygun bir mehil tayini suretiyle borçluyu temerrüdün sonuçlarından korumak istemiştir. Verilen sürenin uygun olup olmadığını saptamak için olayın özelliğinin gerektirdiği iyi niyet kurallarına riayet edilip edilmediğine bakmak gerekir. Borç, alacaklının tayin ettiği süre sonunda da ifa edilmezse, aynca bir ihtara gerek olmadan BK . m.106. maddedeki seçeneklerden biri kullanılabilir. Ancak TBK. md. 124’de sayılan nedenler söz konusu ise alacaklı, borçluya mehil vermeden de BK.m.106. (TBK.m.125.) maddedeki seçeneklerden birini kullanabilir. Bunlar; borçlunun hal ve davranışından süre verilmesinin etkisiz olacağının anlaşılması; temerrüt alacaklı yönünden aynen ifayı faydasız hale getirmişse; sözleşmede ifa tarihinin kesin olarak saptanması halleri olarak sayılabilir…”
[2] HGK., T. 21.10.2015, E. 2013/23-2396, K. 2015/2331 “…( … Davacılar vekili, müvekkillerinin murisi ile davalı yüklenici arasında 28.12.1992 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imzaladığını, buna göre davacı yana verilmesi gereken dairelerin teslim edilmediğini, yaptırdıkları tespitte 92.730,00 TL eksik ve kusurlu işlerden dolayı alacaklı olduklarının saptandığını, ayrıca kira alacaklarının da 275.984,00 TL olduğunun tespit edildiğini, bu alacakların tahsili için yaptıkları takibe davalı kooperatifin haksız olarak itiraz ettiğini ileri sürerek, itirazın iptalini talep etmiştir. Davalı kooperatif vekili, davacı yanın iddia ettiği gibi müvekkillerinin arsa sahibine 31 daire verilmesi taahhüdü olmadığını, fiilen kooperatife üye toplanamadığı veya üyelerin birçoğu ayrıldığı için 64 adet daire ve 6 adet dükkan inşa edilebileceğini, davacı adına her ne kadar kat irtifakı kurularak 31 adet daire tescil edilmişse de, yerinde böyle bir inşaat bulunmadığını, davacıların murisinin 12.8 dairesi olabileceğini, kaldı ki davacıların murisine 205.920,00 TL nakit ve gecikme karşılığı olarak bir adet daire de verdiklerini, davacıların dairelerinin bir iki lavabo dışında hazır olduğunu, haksız takibe de itiraz etmelerinin normal olduğunu savunarak, davanın reddini talep etmiştir. Mahkemece, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamıyla, taraflar arasında imzalanan sözleşmeye göre; davacıların murisine ait taşınmazlara inşaat yapılacağı ve inşaat süresinin ruhsattan itibaren 36 ay olduğu, 05.07.1994 tarihinde inşaat ruhsatı alındığı ve sürenin 05.07.1997 tarihinde dolduğu, bu tarihten 01.03.1998 tarihine kadar ki süre için bir dairenin davacılara gecikme tazminatı olarak verileceğinin kararlaştırıldığı, icra takip tarihi olan 01.09.2005’e kadar 7 yıl 1 ay 25 günlük gecikme olduğu, ilk 8 aylık gecikme tazminatının daire ile ödendiği, 11.05.1998 tarihli sözleşmede, davacı dairelerinin ufak eksiklikler dışında büyük oranda tamamlandığı halde, sözleşmedeki yaptırımların uygulanması gerekirken, davacının bu yola başvurmayarak kendi zararının artmasına sebep olduğu, dolayısıyla da makul bir süre için gecikme tazminatı ödemesinin istenebileceği, bunun da 1 yıl olabileceği, davacıların eksik ve kusurlu işler ile ilk 8 ay için ödenen daire dışındaki kalan dört ay için 1.860,00 TL gecikme bedeli dahil 93.790,00 TL alacaklı olduğu, davalı kooperatifin ise 62.600,00 TL fazla yapılan imalattan ve nakit ödemeden iadesi gereken 199,02 TL kısım olmak üzere toplam 62.799,02 TL bu miktardan çıkarıldığında bakiye davacılar alacağının 30.990,98 TL olduğunu belirtmiş, bu miktar üzerinden itirazın iptaline, fazla taleplerin ise reddine karar verilmiştir. Karar, davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. 1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2- Taraflar arasındaki 28.12.1992 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşmelerine göre işin 05.07.1997 tarihinde teslimi gerektiği ve bu tarihten 01.03.1998 gününe kadar ki davacı arsa sahiplerinin gecikme nedeniyle oluşan zararlarının B bloktan 1 adet daire verilmek suretiyle giderildiği çekişmesizdir. Temyiz incelenmesine konu davada ise 01.03.1998 ile takip tarihi olan 26.08.2005 tarihleri arasındaki dönem için oluşan gecikme tazminatı talep olunmaktadır. Sözleşme konusu inşaatın takip tarihi itibariyle sözleşmesine ve kullanılmaya uygun şekilde davacılara teslim edilmediği anlaşılmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 09.10.1991 tarih, 1991/15-340 E, 1991/467 K içtihadında belirtildiği ve bu tarihten sonra Yargıtay’ca da istikrarlı şekilde uygulandığı üzere arsa sahibi, sözleşmeye göre kararlaştırılan teslim tarihinden sonra makul sürede BK’nun 106/2. ( TBK 125/1 ) seçimlik haklarını kullanmaya zorlanamaz. Bu itibarla davacılar da somut olayda aynen ifa yönünde seçimlik haklarını kullanmış olmakla, ifayı bekledikleri sürede oluşan gecikme tazminatı alacaklarını tümüyle talep edebileceklerinden, 01.03.1998 ile takip tarihi arasındaki dönemde oluşan gecikme tazminatı alacaklarının davacılar yararına nazara alınması gerekirken aksi yönde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olmuştur… ), Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir…” (Kazancı İçtihat Bilgi Bankası).
[3] Y. 15. HD., T. 27.11.2019, E. 2019/229, K. 2019/4869 “…Davacı davasında müvekkillerine ait 4 dairenin 31.01.2006 tarihine kadar olan kira getirisinin 48.261,00 TL olduğunu, 31.01.2008 tarihinden 01.01.2010 tarihine kadar iki dairenin kira kaybı alacağının toplam 32.243,54 TL olduğunu, böylece dairelerin sözleşme uyarınca teslimi gereken tarihten fiili teslim olunan tarihlere kadar toplam kira kaybı alacağının 80.504,54 TL olduğunu belirterek tahsilini talep etmiştir. Mahkemece alınan bilirkişi raporu doğrultusunda davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi bozma ilamında “Eser sözleşmesine bağlı talepler TBK 147/6 maddesi uyarınca 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Bu süre kiranın muaccel olduğu (istenebilir hale geldiği ) tarihten başlar. Kirası istenen bağımsız bölümün teslim edilmesi, satılması veya kiraya verilmesi hallerinde kira tazminatı talep edilemez. Hükmen tescil davası açılması teslime ve kullanmaya veya satmaya engel olmadığından zamanaşımını kesmesi mümkün değildir. Somut olayda davanın 02.04.2013 tarihinde açıldığı, davalıları da süresinde zamanaşımı defiinde bulunduğuna göre, mahkemece TBK 147/6 maddesi gereğince zamanaşımı iddiasının yukarıdaki açıklamalar kapsamında ele alınması gerekir. Ayrıca davacılar vekilince 19.01.2015 tarihli celsede 16 ve 4 numaralı dairenin 18.08.2005 tarihinde 8 numaralı dairenin 21.05.2010 tarihinde teslim alındığı, 1 numaralı daire ile ilgili olarak da davalı kooperatifçe kiraya verilen dairenin kira bedelinin 01.01.2010 tarihinden itibaren davacılara ödendiğini beyan etmiştir. Davacı beyanındaki teslim tarihleri mahkemenin de kabulünde olduğuna göre, bu kez bilirkişi kurulundan ek rapor alınarak, dava tarihinden geriye gidilerek kira alacağının talep edilebileceği tarihten itibaren 5 yılın sona erdiği tarih esas alınarak zamanaşımına uğrayan kısım olup olmadığı incelenip sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, bu husus değerlendirilmeden hüküm kurulması doğru olmamıştır” gerekçesi ile bozma yapılmıştır. Davalı yükleniciler sözleşmede kararlaştırılan sürenin 26.04.2001 tarihinde dolmasıyla temerrüde düşmüşlerdir. Ancak davacı yasal hakkı olan yüklenicilerin sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmesini beklemiş, 02.04.2013 tarihinde bu davayı açmıştır. Davacı ifayı beklediğine göre, davalı yükleniciler sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmek zorundadırlar. Gecikme tazminatı istemleri yönünden zamanaşımının başlangıç tarihi, sözleşmeye göre yüklenicilerin edimlerini yerine getirerek davacıya ait bağımsız bölümleri teslim tarihidir. Diğer bir deyişle eser sözleşmesi feshedilmediği sürece iş sahipleri gecikme tazminatını (kira) alarak ifayı bekleyebileceğinden eser teslim edilmediği ve sözleşme ifa ile sonuçlanmadığı için teslimi gereken tarih geçmesine rağmen zamanaşımı süresi işlemeye başlamayacaktır. Önceki döneme ait olsa dahi gecikme tazminatı ile ilgili zamanaşımı süresi eserin teslimi ve sözleşmenin ifası ile sonuçlandığı tarihten itibaren başlayacaktır (Yargıtay 15. H.D. 14/10/2010 2010/3391 E. 2010/5310 K. ).Bu açıklamalar ışığında somut olayda; 16 ve 4 numaralı dairenin 18.08.2005 tarihinde 8 numaralı dairenin 21.05.2010 tarihinde 1 numaralı dairenin de 01.01.2010 tarihinde teslim edildiği dikkate alındığında, 8 ve 1 numaralı daireler için davacının 02.04.2013 tarihli gecikme tazminatı davasının süresinde olduğu anlaşılmaktadır. Bozma ilamında zamanaşımının başlangıç tarihinde yanılgıya düşülerek, kiranın muaccel olduğu tarihten itibaren zamanaşımının başlayacağının değerlendirilmesi hatalı olmuştur. Mahkeme kararının bu sebeple bozulması gerekirken Yargıtay 23 Hukuk Dairesinin 2015/9059 Esas 2018/4309 Karar numaralı ve 20.09.2018 tarihli ilamında hataen zamanaşımının başlangıç tarihinin kiranın muaccel oluğu tarih olduğuna dair gerekçenin kaldırılarak değişik bu gerekçeye göre bozulması uygun bulunmuştur…”
[4] Y. 23. HD., T. 30.3.2017, E. 2016/2721, K. 2017/980 “…Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı gecikme tazminatı alacağının tahsili istemine ilişkindir. Dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 818 Sayılı BK’nın 355. vd. maddelerinde yer alan eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, inşaatın kararlaştırılan tarihte tesliminin gerçekleştirilememesi durumunda yüklenici borçlu temerrüdüne düşer ve arsa sahibinin anılan Kanun’un 106/2. maddesince seçimlik hakkı doğar. Arsa sahibi bu seçimlik hakkını, geciken ifayı beklemek ve gecikme tazminatını istemek olarak kullanmış ise sözleşmeyi feshetmeden, ileride olası eksik-ayıplı işlere dair alacağının muacceliyetini fiili teslime erteleyerek, gecikme tazminatı alacağını her ay sonu itibariyle talep veya dava ederek, eserin teslimini bekleyebilir. Başka bir anlatımla, bu alacaklarını talep veya dava etmek için eserin yüklenici tarafından teslimini beklemek zorunda değildir. Dairemizin yerleşik uygulaması da bu yöndedir. Nitekim, eldeki davada geciken süredeki zararın tazmini istenmektedir. Bir alacağın ifa olanağı, başka bir anlatımla dava edilebilme hakkı doğmadan, o alacak yönünden, zamanaşımı başlamaz. Nitekim, BK’nın 128. maddesi, zamanaşımının alacağın muaccel (dava edilebilir veya istenebilir) olduğu tarihten başlayacağını açık bir şekilde belirtmiştir. Zamanaşımının, eserin tesliminde başlatılmasını öngören BK’nın 363. maddesi, gecikme tazminatına değil, kusura ve dolayısıyla eksik işlere dair olup, madde metninde bu açıkça belirtilmiştir. Bu kural doğrudur; zira, ayıplı ve eksik işler alacağı, ancak teslim tarihinde muaccel (dava edilebilir) hale gelir. Çünkü, ayıp ve eksik işlerin parasal karşılıklarını istemek için, BK’nın 106/2. maddesinde belirtilen ilk seçimlik hak doğrultusunda, eserin teslimini beklemek gerekir ki, eser teslim edilir edilmez mutâd sürede o eseri muayene edip, eksik-ayıplı işler var mı, yok mu, varsa parasal karşılıklarının ne olduğu tespit edilebilsin. Sonuç olarak kira tazminatında zamanaşımı süresi bağımsız bölümün teslim edildiği tarihten değil, teslim edilmesi gereken tarihten itibaren başlar. O halde arsa sahibi teslim edilmesi gereken tarihteki gecikilen her ay için zararını davayla isteyebileceğine göre her geçen ay zararı o ayın sona ermesiyle istenebilir (muaccel) hale gelir. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 13.03.2014 gün 2013/8510 E; 1907 K. sayılı ilamı da bu yöndedir. Hükme esas alınan 13.05.2014 tarihli bilirkişi raporunda, dairelerin teslim edilmesi gereken tarih olarak belirlenen 10.04.2001 ve 27.05.2001 tarihlerinden, dairelerin fiilen teslim edildikleri tarihlere kadar gecikme tazminatı alacakları hesaplanmıştır…” (Kazancı İçtihat Bilgi Bankası).
[5] Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 12.11.2007 gün 2007/4025 Esas, 2007/7085 Karar, 14.10.2010 gün 2010/3391 Esas, 2010/5310 Karar, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 04.02.200 gün 2009/15-13 Esas, 2009/53 Karar sayılı ilamları ile benzer içtihatları.
[6] Y. 15. HD., T. 21.9.2020, E. 2020/1643, K. 2020/2512 “…Bu açıklamalardan sonra somut olaya gelince, davacı arsa sahiplerince 12.04.2011 dava tarihinde gecikme tazminatı alacağının bir kısmı talep ve dava edilmekle gecikilen dönem için tüm alacağın dava tarihinde muaccel hale geldiği, kısmi davada gecikme tazminatının talep edilmeyen bölümü yönünden zamanaşımı süresinin de dava tarihinden başlayıp zamanaşımını durduran ve kesen sebepler bulunmadığından beş yıllık zamanaşımı süresinin 04.02.2019 ıslah tarihinden önce 12.04.2016 tarihinde dolduğu ve davalılar tarafından ıslahla artırılan bölüm için süresinde zamanaşımı defiinde bulunulduğundan, mahkemece davanın 10.000,00 TL üzerinden kabul edilip, ıslah ile artırılan talebin zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmesi yerine yanlış değerlendirme ile ıslah ile artırılan bölümle ilgili de kabul kararı verilmesi ve istinaf başvurusunun reddi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur…”
