Bu tür sözleşmelerde arsa sahibi, arsa payının tamamını ya da belirli arsa paylarının mülkiyetini inşaat başlamadan önce yükleniciye devretmektedir[1]. Bu devir işlemiyle arsa sahibi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerindeki asli borcu olan arsa paylarını devir borcunu da henüz başlangıçta ifa etmiş olmaktadır[2].
Bu çeşit sözleşmede, yüklenicinin borcu yine arsa üzerinde yapı inşa etmektir. Ancak üzerinde yapı meydana getirilecek arsa mülkiyeti başlangıçta, tapu işlemi ile yükleniciye geçirilmektedir. Burada ücreti oluşturan bir kısım arsa payının devri taahhüt edilmemekte, sözleşme ile arsanın mülkiyeti başlangıçta yükleniciye devredilmektedir. Esasen burada yapılan işlem yüklenicinin inşaat aşamasındayken bağımsız bölüm satışı yapabilmesine ve bu şekilde inşaatı tamamlamak için kaynak sağlamak ve emeğinin karşılığını almasına olanak sağlamaktır[3]. Bu satışların kolaylaştırılabilmesi ve yüklenicinin çeşitli işlemleri arsa maliki sıfatı ile daha kolay yapabilmesi gibi nedenlerle, arsa mülkiyeti başlangıçta yükleniciye devredilmektedir.
Arsanın ister bütünüyle ister bir kısım pay mülkiyetinin yükleniciye geçirilmesi suretiyle olsun; taraflar arasında kurulan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, tapuda yapılan devir ve tescil işleminin TMK m. 1015 anlamında sebebini oluşturmaktadır. Taraflar, devir ve tescilin sebebini satış olarak beyan etmekteyseler de yapılan tescilin sebebini satış değil arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi oluşturmaktadır[4].
Arsa paylarının tamamının inşaatın başlamasından önce yükleniciye devredildiği ihtimalde, taraflar noterde düzenledikleri bir sözleşme ile inşaatın süresi, bağımsız bölümlerin paylaşılması, ceza koşulu, yapının teknik nitelikleri gibi hususları kararlaştırmakta ve arsa sahibi, arsanın mülkiyetinin tamamını, resmi şekilde düzenlenen bir taşınmaz satış sözleşmesi ile yükleniciye devretmektedir[5]. Arsa sahibinin devrettiği arsa payları üzerindeki haklarının korunması için arsa sahibi lehine ipotek tesis edilmektedir[6]. İnşaatın ilerlemesine göre de ipotek kısım kısım kaldırılmaktadır[7]. Noterlik Kanunu m. 60/b. 3 ve m. 61/A’ya göre, noterler de arsa sahibi ile yüklenici arasında bu şekilde yapılacak sözleşmeyi resmi şekilde düzenleyebilirler.
Kooperatiflerin arsa sahibi ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapmaları durumunda kredi kullanabilmeleri için arsa paylarının tamamının devredilmesi yolu tercih edilmektedir. Bu tür sözleşmede kat irtifakı kurulmamaktadır[8]. Ancak arsanın tamamının devredilmesi nedeniyle taraflar işlemi tapuda satış olarak gösterebilmektedir[9].
[1] Usta, İnşaat, s. 36; Arat, s. 77; Kaya, s. 25; Coşkun, s. 28; Bütün Yılmaz, s. 112; Halis, s. 216; Altınkan, s. 71; Çeğindir, s. 685; İnal, Üçüncü Kişi, s. 372; Özyürek, s. 70; Çelik, s. 9; Çıngıl, s. 35; Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin bu türünde yüklenici diğer türlere göre en avantajlı konumdadır. Bu türde yüklenici, sözleşmenin kendi bakımından ifası ve nihai ekonomik amaçlarını elde edebilmesi için avans niteliğinde finansman sağlamış olmaktadır. Yünlü, Ayıp, s. 23.
[2] Yünlü, Ayıp, s. 23.
[3] Gönen, Alacak Devri, s. 197.
[4] Usta, İnşaat, s. 37; Gönen, Alacak Devri, s. 198; Kartal, Biçim, s. 105; Coşkun, s. 29; Durak, s. 214-215; Çıngıl, s. 36.
[5] Türe, s. 67.
[6] Yavuz/Acar/Özen, s. 1178; Durak, s. 215; Bütün Yılmaz, s. 112; Yünlü, Ayıp, s. 24; Arat, s. 78; Kartal, Biçim, s. 104; Kaya, s. 24; Coşkun, s. 30; Çıngıl, s. 35.
[7] Yünlü, Ayıp, s. 24.
