Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, inşaatı meydana getirme borcuna karşılık yükleniciye verilmesi kararlaştırılan ücret, en başından arsa payı olarak belirlenmiştir. Bu nedenle bu sözleşme, götürü bedelli bir sözleşmedir.
Bedelin götürü olarak belirlendiği durumlarda yüklenici, kural olarak, anlaşılan bedel karşılığında inşaatı tamamlayarak arsa sahibine teslim etme borcu altındadır[1]. Götürü bedel usulünde yükleniciye ödenecek bedel, sözleşmenin kurulması aşamasında kesin olarak belirlenir. Belirlenen bu miktar, kural olarak, sözleşmenin ifası amacıyla yüklenicinin yapacağı masraflardan ve inşaatın tamamlanmış haliyle taşıdığı değerden bağımsızdır[2]. Dolayısıyla, sözleşmenin kurulması sonrası maliyetlerde meydana gelen değişikliğin kararlaştırılan bedele bir etkisi olmaz. Sonuç olarak, inşa edilecek inşaatın kapsamında değişiklik olmadıkça, götürü olarak belirlenen bedelde de kural olarak bir değişiklik gündeme gelmez[3].
Götürü bedelli sözleşmelerin bu yapısı karşısında basiretli bir yükleniciden, inşaat süresince meydana gelebilecek değişiklikleri, özellikle inşaat maliyetlerindeki olası artışları hesaba katarak, sözleşmenin kendisi için taşıdığı riskin bilincinde hareket etmesi beklenir. Yüklenici bu bilinçle hareket etmiş olsa bile, sözleşmenin kurulmasından sonra öyle bazı gelişmeler yaşanabilir ki, ortaya çıkan bu yeni koşulları hiç dikkate almaksızın pacta sund servanda (ahde vefa /sözleşmeye bağlılık) ilkesini en sert haliyle uygulamak ve yükleniciyi sözleşmede kararlaştırılan götürü bedel karşılığında işi tamamlamaya zorlamak, adaletsiz sonuçların ortaya çıkmasına sebep olabilir[4].
Kanun koyucu da bu ihtimali dikkate alarak, ahde vefa ilkesini yansıtan TBK m. 480 f. 1 düzenlemesine, aynı maddenin 2. fıkrası ile çok önemli bir istisna getirmiştir. TBK m. 480 f. 2’ye göre, “Ancak, başlangıçta öngörülemeyen veya öngörülebilip de taraflarca göz önünde tutulmayan durumlar, taraflarca belirlenen götürü bedel ile eserin yapılmasına engel olur veya son derece güçleştirirse yüklenici, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı veya karşı taraftan beklenemediği takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Dürüstlük kurallarının gerektirdiği durumlarda yüklenici, ancak fesih hakkını kullanabilir”.
TBK m. 480/f. 2 ile yükleniciye tanınan bu olanağın hukuki temelini, dürüstlük kuralına ilişkin TMK m. 2’den yola çıkarak geliştirilen clausa rebus sic stantibus ilkesi oluşturmaktadır[5]. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde olduğu gibi, özellikle taraflardan birinin, yerine getirilmesi belirli süreye yayılan bir edimi borçlandığı sözleşmelerde, sözleşmenin kurulmasından sonra değişen şartların edim borçlusu için yarattığı ifa güçlüğü öyle bir noktaya ulaşabilir ki, o tarafı mevcut koşullarda ifaya zorlamak dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edebilir. İşte bu gibi durumlarda kanun koyucu, yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan götürü bedelle bağlığını bir ölçüde sınırlayarak ve belirli şartlar altında bedelin artırılması imkânını tanıyarak, götürü bedel usulünü kabul ederek maliyetlerin artması riskini üzerine alan yükleniciyle arsa sahibi arasında bir denge kurmaya çalışmıştır[6]. Böylece yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan sabit fiyatla bağlılığı, kabul edilebilir bir ölçü ile sınırlandırılmış olmaktadır[7].
Temelde sözleşmede belli bir oranda pay devri yahut belli oranda kazanç taahhüdü söz konusu olmuşsa bunun sabit ve kesin olduğu kabul edilir ve bedelin götürü olarak tespit edildiği sonucuna ulaşılır. Böylece arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde devredilecek arsa paylarının tahmini değil kesin olarak belirlenmiş olduğu hallerde götürü bedeli bir sözleşmeden söz etmek gerekir[8].
Temelde malzeme ve işçilik maliyetlerindeki artış aynı zamanda yapının değerindeki artış anlamına gelse de bu değer artışından zaten yüklenicinin de kendisine kalacak bağımsız bölümler aracılığıyla faydalandığı ve bu yüzden uyarlama talep edemeyeceği kabul edilir[9]. Maliyetlerde herhangi bir artış olmamasına rağmen yapının değerinin azalmış olması halinde, söz konusu durum arsa sahiplerini de etkileyeceğinden yüklenicinin talebi gündeme gelmez. Buna karşılık malzeme ve işçilik maliyetlerinin beklenenden fazla artmış olması ve bu artışın binanın değerine olumlu etki etmemiş ya da çok az etki etmiş olması halinde yüklenicinin uyarlama yönündeki talebi gündeme gelebilir. Böylece TBK. m. 480/f. 2 ‘nin uygulanması ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin vereceği arsa payı oranı artırılabileceği gibi duruma göre onun ayrıca belli bir bedel ödemesi şeklinde bir uyarlama da mümkün olacaktır[10].
[1] Akıncı, s. 67; Ergüne, Götürü Bedel, s. 312; Gauch, Werkvertrag, N. 1044; Koller, Werkvertragsrecht, N. 887; Özdemir, Ücret, s. 49; Öz, Bedel, s. 45.
[2] Ergüne, Götürü Bedel, s. 312.
[3] Gönen, s. 65; Özer, s. 192; Akıncı, s. 67.
[4] Seçer, Süre Uzatımı, s. 171; Gönen, s. 66; Zevkliler/Gökyayla, s. 575; Kurşat, s. 238; Ergüne, Götürü Bedel, s. 313.
[5] CR CO I-Chaix, Art. 373 N. 1; Eren, Borçlar Özel, N. 2255; Seçer, Süre Uzatımı, s. 171; Gönen, s. 66; Özdemir, Ücret, s. 50.
[6] Seçer, Süre Uzatımı, s. 171; Gönen, s. 67.
[7] Seçer, Süre Uzatımı, s. 172.
[8] Kurşat, s. 262; Çelik, s. 73; Y. 15. HD, T. 15.10.2003, E. 2003/4424, K. 2003/4772 “…Yanlar arasında yapılan ve İ 25.Noterliğince doğrudan düzenlenen 24.8.1992 tarihli ve 39257 yevmiye numaralı “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin” kapsamının doğruluğunda uyuşmazlık yoktur. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, Borçlar Yasasının 355.maddesinde tanımlanan ve karşılıklı haklar ve borçlar içeren iki taraflı sözleşmelerden olan eser sözleşmelerinin bir türüdür. Bu sözleşmelerde, yüklenicinin yapacağı işin yani inşaatın bedeli, arsa üzerinden, arsa sahibince verilecek pay ile ayni olarak ödenmektedir. İnşaat bedelinin yükleniciye arsa payı olarak ödenmesinin sözleşmede kararlaştırılması halinde ise iş bedeli, “götürü” olur. İşin yapımı, götürü ( kesin ) bedelle yüklenildiği durumlarda; Borçlar Yasasının 365/2.maddesinde belirtilen yasal nedenlerle bedelin artırılmasını gerektiren koşulların oluştuğu yüklenici tarafından yasal delillerle kanıtlanmadıkça, yüklenici eseri götürü bedelle yapmak zorundadır ve eser yani bu kapsamda inşaat daha çok çalışmayı ve gideri gerektirmiş olsa bile, yüklenici iş bedelinin artırılmasını isteyemez…” (Kazancı İçtihat Bilgi Bankası).
[9] Kurşat, s. 262.
[10] Kurşat, s. 263; Y. 15. HD., T. 19.9.2018, E. 2018/4870, K. 2019/3557 “…Davacı dava dilekçesi ve 10.01.2017 tarihli dilekçesinde, tenkis talebinin yanında sözleşmede ve ek sözleşmede kararlaştırılan tazminatın süresinin ve miktarının uyarlanmasını da talep etmiştir. Davacının bu talebi, … Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2013/43 Esas sayılı dosyasında açılan davadan sonraki dönem için ve devam edecek gecikme tazminatı ile ilgili süre ve miktar yönünden uyarlama istenmiştir. Davacının bu talebi dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 sayılı TBK’nın 480/2. maddesinde düzenlenen sözleşmenin uyarlanması istemi niteliğindedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri götürü bedelli olduğundan koşulların gerçekleşmesi halinde değişen koşullara göre uyarlanması mümkündür.
Bu durumda mahkemece; … Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2013/43 Esas sayılı dosyasının açıldığı dönemle ilgili davacının gecikme tazminatının süre ve miktarı ile ilgili uyarlama talebi yönünden işin esası incelenip sonucuna uygun karar verilmesi gerekirken yanlış değerlendirme ve eksik inceleme ile davanın kesin hüküm nedeni ile tümden reddi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur…” (www.lexpera.net).
