Yüklenicinin rizikosu kendisine ait olmak üzere, ücret karşılığında inşaatın tamamını veya bir kısmını tamamlayarak iş sahibine teslim ettiği sözleşme inşaat sözleşmesidir[1].
İnşaat sözleşmeleri, eser sözleşmelerinin bir alt türü olarak ortaya çıkmaktadır[2]. İnşaat sözleşmesi ile yüklenici, bir yapı eseri meydana getirmeyi ve iş sahibi de buna karşılık ücret ödemeyi taahhüt etmektedir[3].
İnşaat sözleşmesinde yüklenicinin sözleşmeyi belirleyici asli edimi, bir yapının tamamının veya bir kısmının inşası ile teslimidir[4]. Yapıdan ne anlaşılması gerektiği Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilmemiştir[5]. Buna karşılık 3194 sayılı İmar Kanunu m. 5’te söz konusu kanunun uygulanması açısından yapının, karada ve suda, daimî veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesisler olduğu belirtilmiştir. Aslında yapı işinin ne olduğu hukuken belirlenebilecek bir konu olmayıp belirlenmesi yapı tekniğine aittir[6].
İnşaat sözleşmesinin ikinci esaslı unsuru, iş sahibinin yükleniciye ücret ödeme yükümlülüğüdür[7]. Ücretin belli bir esasa göre belirlenmiş olması şart değildir. Belirlenebilir olması yeterlidir. Ücretin ne olacağı kararlaştırılmamışsa ücret TBK m. 481’e göre inşaatın kıymeti ve yüklenicinin kar ve genel masrafları uyarınca belirlenir.
İnşaat sözleşmeleri, yazılı veya resmi şekle bağlı olmaksızın herhangi bir şekilde yapılabilecektir[8]. Bazı farklı durumlarda inşaat sözleşmelerinin yapılması özel şekil şartlarına tabi kılınmıştır. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’na tabi sözleşmelerde[9] ve Kamu İhale Kanunu’na tabi sözleşmelerde[10] özel şekil şartları aranmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ise bir arsanın tamamının yahut belli bir payının tapuda devri söz konusu olduğu için resmi şekilde yapılmalıdır[11].
İnşaat sözleşmesinde iş sahibinin temel borcu yükleniciye bir bedelin ödenmesi iken arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin borcu arsa paylarının devridir[12].
İnşaat sözleşmesinin tapu siciline şerh edilmesi mümkün değilken, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hak, TMK m.1009 uyarınca tapu siciline şerh edilebilen kişisel haklar arasında sayılmıştır[13]. Bunun yanında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, götürü bedelli bir sözleşme iken, bedel karşılığı inşaat sözleşmesi, yaklaşık bedelle veya birim fiyat üzerinden de kararlaştırılabilir[14].
İnşaat sözleşmesi, eser sözleşmesi niteliği gereği tek taraflı irade beyanıyla sona erdirilebilirken[15], arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, her ne kadar doktrinde eleştirilse de Yargıtay içtihatları gereği, tek taraflı irade beyanıyla sona erdirilemez, bunun için ya tarafların anlaşması gerekecek ya da sözleşmeden dönme veya fesih yargılamayı gerektirdiğinden bu konuda bir dava açılacaktır[16]. Ancak, tek taraflı varması gerekli bir irade beyanıyla kullanılan bozucu yenilik doğuran haklardan olan sözleşmeden dönme veya feshin dava yoluyla kullanılmak zorunda olması, hakkın özüne ve hukuki niteliğine aykırı bir sınırlama olmaktadır[17].
[1] Tercier, Introduction au droit privé de la construction, N. 590; Seliçi, s. 4; Özcan, s. 319; Gönen, s. 5; Kaplan, İnşaat Sözleşmeleri Hukuku, s. 47; Tercier/Bieri/Carron, N. 3565; Erginer, s. 112; Eken, s. 19.
[2] Tercier, Introduction au droit privé de la construction, N. 594; Yünlü, Ayıp, s. 28; Bilgetekin, s. 8; Eken, s. 20.
[3] Tercier, Introduction au droit privé de la construction, N. 592; Gönen, Alacağın Devri, s. 7; Ardıç, s. 4.
[4] Seliçi, s. 4; Erginer, s. 113.
[5] Kurşat, s. 60; Eken, s. 25.
[6] Seliçi, s. 5.
[7] Kaplan, İnşaat Sözleşmeleri Hukuku, s. 57.
[8] Tercier, Introduction au droit privé de la construction, N. 623; Seliçi, s. 14; Sütçü, s. 51.
[9] 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 1. maddesinde; genel bütçeye dâhil dairelerle katma bütçeli idarelerin, özel idare ve belediyelerin alım, satım, hizmet, yapım, kira, trampa, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ve taşıma işlerinin bu Kanunda yazılı hükümlere göre yürütüleceği belirtilmiştir. Kanunun 57. maddesinde ise bu kanun kapsamında yapılacak eser sözleşmelerinde, sözleşme yapılması gerekli olan hallerde yüklenici veya müşterinin 31. maddeye göre onaylanan ihale kararının veya Maliye Bakanlığı’nın vizesi gereken hallerde bu vizenin yapıldığının bildirilmesini izleyen günden itibaren 15 gün içinde geçici teminatı kesin teminata çevirerek noterlikçe tescil edilmiş sözleşmeyi idareye vermek zorunda olduğu belirtilmiştir. Yüklenicinin idareye vermesi gereken sözleşme, noterlikçe onaylanmış bir sözleşme olmalıdır.
[10] 4734 sayılı Kanun kapsamında kalan eser sözleşmelerinde ise, idarece hazırlanan yazılı metnin yüklenici tarafından imzalanması, diğer yandan yüklenici bir ortak girişim ise sözleşmenin ortak girişimin tüm ortakları tarafından imzalanması gerekliliği kabul edilmiştir. Kanunun burada aradığı şekil, yazılı şekildir. İhale dökümanında sözleşmenin notere onaylattırılması şartı getirilirse, kabul edilen şekil resmi şekil haline gelmektedir.
[11] Bahadır, s. 184.
[12] Bahadır, s. 185; Sütçü, C. 1, s. 43; Altınkan, s. 57; Sütçü, s. 52.
[13] Sütçü, s. 52.
[14] Türe, s. 27; Sütçü, s. 52.
[15] Y. 15. HD., T. 3.6.2021, E. 2020/1914, K. 2021/2492 “…Dava, eser sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Davacı yüklenici, davalı taşeronun sözleşme kapsamında edimlerini yerine getirmediği için sözleşmeyi feshettiklerinden bahisle iş bedeli olarak verilen dairelerin tapusunun iptali ve adlarına tescilini talep etmiş, mahkemece davanın kabulüyle sözleşmelerin geriye etkili feshi ve davalılar … ile … adına kayıtlı olan bağımsız bölümlere ilişkin tapu kaydının iptali ile davacı yüklenici kooperatif adına tesciline karar verilmiş, verilen kararın davalılar vekilince istinaf edilmesi üzerine … Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesince istinaf başvurusunun esastan reddine dair verilen karar davalılar vekilince temyiz edilmiştir. Eser sözleşmesi, karşılıklı edimleri içeren bir iş görme akdîdir. Yüklenicinin edimi, eseri meydana getirmek ve iş sahibine teslim etmek, iş sahibinin karşı edimi ise teslim edilen eserin bedelini ödemektir. Bedel, nakti olarak belirlenebileceği gibi nakit yerine geçecek şekilde altın ya da taşınmaz olarak da kararlaştırılabilir. Nakit bedel karşılığı eser sözleşmeleri yönünden ise sınırlayıcı istisnai bir kural bulunmadığından mahkeme kararına gerek olmaksızın tek taraflı irade beyanı ile sözleşmeden dönme mümkündür. Hukuk Genel Kurulu’nun 08.11.2006 tarih 2006/15-702 Esas, 2006/691 Karar sayılı kararı ve Dairemizin 04.06.1998 tarih 1998/513 Esas, 1998/2377 Karar sayılı kararında da bedel karşılığı eser sözleşmesinden dönme için tek taraflı irade beyanının yeterli olduğu benimsenmiştir. Eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” ise bazı özellikler taşıyan bir “Karma Sözleşme” sayılmaktadır. Bu tür sözleşmelerde yüklenicinin borcu, inşaatı yapıp teslim etmek; arsa sahibinin borcu ise, bedel olarak arsa payının veya arsanın mülkiyetini kayden yükleniciye geçirmektir. Bu tür sözleşmelerde iki sözleşme iç içedir: Birisi, hiçbir şekle bağlı olmayan “İnşaat Sözleşmesi” diğeri ise, TMK.’nun 706, Borçlar Kanunu’nun 213, Tapu Kanunu’nun 26. ve Noterlik Kanunu’nun 60. maddesi hükümleri gereğince, resmi biçimde yapılması gereken “tapulu taşınmaz veya tapulu taşınmaz payının mülkiyetini nakil borcu doğuran sözleşmedir”. Uyuşmazlık konusu 17.12.2011 tarihli sözleşme yapılacak blokların kaba inşaat işlerinin tamamlanması, 27.07.2012 tarihli sözleşme ise blokların ince işçilikleri ile çevre düzenleme işlerini içerir 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 355 ve 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 470 ve devamı maddelerinde düzenlenen bedeli nakit ve nakit karşılığı daire şeklinde kararlaştırılan eser sözleşmesi niteliğinde olup sözleşmenin tek taraflı irade ile feshi mümkündür. Açıklanan nedenlerle sözleşmelerin tapu devrini içerdiğinden bahisle tek taraflı olarak feshedilemeyeceğinin kabulü hatalı olmuştur. Ayrıca yargılamaya hakim olan ilkelerden sayılan 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun ”Taleple Bağlılık İlkesi” başlıklı 26. maddesinin birinci fıkrasında; ”Hâkim, tarafların talep sonuçlarıyla bağlıdır; ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. Duruma göre, talep sonucundan daha azına karar verebilir.” hükmüne yer verilmiştir. Somut olayda; davacının sözleşmenin feshi talebi olmamasına rağmen “taleple bağlılık ilkesi” dikkate alınmaksızın sözleşmelerin geriye etkili feshine karar verilmesi de usul ve yasaya aykırıdır. Bu durumda mahkemece yapılacak iş; hükme esas alınan bilirkiş kurundan ek rapor alınarak uyuşmazlığı nakit karşılığı eser sözleşmesi kapsamında çözmek ve 17.12.2011 ve 27.07.2012 tarihli sözleşmeler kapsamında davalı yüklenicinin yaptığı işlerin ve bedelinin tespiti ile bu sözleşmelere istinaden yapılan ödemelerin tespit edilerek yüklenicinin sözleşmeler kapsamında bedel olarak daireleri hakedip etmediği tespit edilerek sonucuna uygun karar verilmesinden ibarettir…” (Kazancı İçtihat Bilgi Bankası).
[16] Altınkan, s. 58-59.
[17] Türe, s. 28.
