Arsa sahibi, inşaatın başlayabilmesi için gerekli işlemler olan başta sözleşme konusu arsanın imar durumunun alınması, inşaat için gerekli elektrik, teknik ve mekanik projelerin çizimi, projelerin ilgili resmi makamlara sunulması ve onaylarının alınması, yönetim planının hazırlanması, belediye veya tapu müdürlüğü gibi kurumlara başvurulması, kat irtifakının kurulması, noter işlemlerinin yapılması gibi pek çok hazırlık işlemlerinin yapılması sorumluluğunu yükleniciye bırakabilir[1]. Ancak mülkiyet hakkına bağlı olarak bu işlemleri yapmada asıl yetkili arsa sahibi olduğundan yüklenicinin kararlaştırılmış işlemleri gerçekleştirebilmesi için arsa sahibinin veya birden çok malikin olduğu durumlarda arsa sahiplerinin yükleniciye tüm iş ve işlemlerinin yapılmasını temin edecek kapsam ve şekilde vekalet vermesi gerekmektedir.
Arsa sahibinin vereceği vekâletin kapsamı, yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan borçlarını ifa etmesine elverişli olmalıdır[2]. Bu bağlamda, vekâletin inşaatın sözleşmeye uygun şekilde yapılması ve bağımsız bölümlerin teslim edilmesine kadar gerçekleştirilecek işlem ve faaliyetler yönünden gerekli yetkiyi içermesi gerekir. Uygulamada arsa sahibinin vekâlet vermede geciktiği veya belirli hususlara dair yetkiyi içermeyecek şekilde vekâletname verdiği görülmektedir. Hatta vekil tayin edilen yüklenicinin sonrasında kısmen veya tamamen azledilmesi söz konusu olabilmektedir[3].
Üzerine inşaat yapılacak arsanın imar durumuna ve sözleşmeye uygun şekilde inşaatın proje ve planlarının belediyece onaylanması, arsa sahibinin veya vekilinin talebi ile mümkündür. Bu onaylama işlemi kural olarak arsa sahibinin yükümlüğündedir. Yargıtay arsa sahibinin bu yükümlülüğünü uzun süre yerine getirmeyerek temerrüde düşmesi halini; ağır kusur kabul etmekte ve yüklenicinin ek süre vermek zorunda olmaksızın sözleşmeyi feshedebileceğini kabul etmektedir. Ancak genellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, proje yapılması, onaylatılması ve inşaat ruhsatının alınması yükümlülüğünün yüklenicide bulunduğu kabul edilmektedir. Zira arsa sahibi bu sözleşmelerde anahtar teslim bağımsız bölüm sahibi olmayı istemektedir. Bu nedenle arsa sahibi tarafından, sayılan işlerin yerine getirilmesi için yükleniciye vekâletname çıkarılmaktadır. Yükleniciye vekâletname çıkarılması külfet niteliğindeki bir yükümlülük değildir. İstisnasız olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yükleniciye proje ve ruhsat işlemleri için vekâletname çıkarıldığı görülmektedir. Vekâlet çıkarma borcunu yerine getirmeyen arsa sahibi bundan dolayı temerrüde düşürülebilecektir[4]. Yargıtay, bir kararında[5], yükleniciye verilen vekâletnamenin geri alınmasına rağmen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin halen yürürlükte olduğu, işbirliğinde bulunmayan arsa sahibine karşı yüklenicinin mahkemeye başvurarak sözleşmenin ifası için gereken işlemlerin yapılması için kendisine yetki verilmesini talep edebileceği belirtilmiştir.
Yüklenicinin ihtarına rağmen vekâlet verilmediği takdirde, inşaatın ve teslimin geciktiği süreden yüklenici sorumlu tutulamaz.
Kural olarak taraflar, sözleşme ile yükleniciye bırakılacak işlerin ve vekâletin kapsamını sözleşme özgürlüğü çerçevesinde kararlaştırabilirler. Ancak imar mevzuatından kaynaklanan kamu düzenine ilişkin emredici hükümler söz konusu olduğunda buna aykırı sözleşme hükümleri kesin olarak hükümsüz olur (TBK m.27 /1). Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca, kanuna tabi olan her türlü yapının yapı denetim kuruluşlarınca denetlenmesi zorunludur (YDHK m.2/1). Aynı fıkranın son cümlesi uyarınca, yapı denetim kuruluşu ile arsa sahibi arasında akdedilmesi gereken yapı denetim hizmeti sözleşmesinin yüklenicinin vekil tayin edilerek kurulması mümkün değildir. Bu bağlamda, yapı denetim hizmeti sözleşmesi yönünden vekâlet verme borcunun konusu imkânsız olup bu sözleşmenin bizzat arsa sahibince veya yükleniciden başka bir kişi vekil tayin edilerek akdedilmesi mümkündür.
[1] Seçer, Sona Erme, s. 945; Ekmen, s. 74; Sayar, s. 39.
[2] Y. 15. HD., T. 12.1.2016, E. 2015/2105, K. 2016/109 “…Asıl davanın davalıları A. N. ve A. N. vekilinin temyiz itirazları yönünden; asıl davada davalılardan A. N. ile A. N. arsa sahibi, A. G. ise yüklenici olup, aralarında F. 3. Noterliği’nde 03 Şubat 2006 tarih 02294 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlenmiş ve bu şözleşmenin 8. maddesinde proje bedellerinin yüklenici tarafından ödeneceği, 11. maddesinde de satış hariç hertürlü işlemi yapabilmesi için arsa sahibi tarafından yükleniciye vekâletname verileceği öngörülmüştür. Uyuşmazlığın kaynaklandığı 20.03.2006 tarihli mimarlık hizmetleri sözleşmesi ise davacı mimar ile davalı yüklenici A. G. arasında imzalanmış olup, sözleşmede davalı arsa sahipleri A. N. ile A. N.’nun imzası bulunmamaktadır. Her ne kadar davalı A. G. anılan sözleşmeyi davalılar A. N. ile A. N.’na vekâleten kendisine asaleten imzalamış ise de kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre mimari proje bedeli ve TUS yükümlülüğü davalı yüklenici A. G.’a ait olduğundan ve davalı yüklenicinin kendi yükümlülüğündeki işlerde davalı arsa sahipleri adına vekâleten hareket ettiği kabul edilemeyeceğinden davalılar A. N. ile A. N.’nun sözleşmenin tarafı olduğu ve sözleşmenin davalılar A. N. ile A. N. yönünden de borç ve yükümlülük doğurduğu kabul edilemez. Açıklanan sebeplerle davalılar A. N. ile A. N. hakkındaki davanın mahkemece taraf sıfatı yokluğundan reddi gerekirken delillerin hatalı değerlendirilmesi sonucu bu davalıların da davacı mimar ile davalı yüklenici arasında imzalanan mimarlık hizmet sözleşmesi hükümlerinden sorumlu tutularak haklarındaki davanın kabulü doğru olmamıştır. 3-)Birleşen dava davalısı S. N. vekilinin temyiz itirazları yönünden ise; birleşen davada davalılardan S. N. arsa sahibi, A. G. ise yüklenici olup, aralarında F. 3. Noterliği’nde 03 Şubat 2006 tarih 02287 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlenmiş ve bu şözleşmenin 8. maddesinde proje bedellerinin yüklenici tarafından ödeneceği, 11. maddesinde de satış hariç hertürlü işlemi yapabilmesi için arsa sahibi tarafından yükleniciye vekâletname verileceği öngörülmüştür. Uyuşmazlığın kaynaklandığı 30.03.2006 tarihli mimarlık hizmetleri sözleşmesi ise davacı mimar ile davalı yüklenici A. G. arasında imzalanmış olup, sözleşmede davalı arsa sahibi S. N.’nun imzası bulunmamaktadır. Her ne kadar davalı A. G. anılan sözleşmeyi davalı S. N.’na vekâleten kendisine asaleten imzalamış ise de kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre mimari proje bedeli ve TUS yükümlülüğü davalı yüklenici A. G.’a ait olduğundan ve davalı yüklenicinin kendi yükümlülüğündeki işlerde davalı arsa sahibi adına vekâleten hareket ettiği kabul edilemeyeceğinden davalı S. N.’nun sözleşmenin tarafı olduğu ve sözleşmenin davalı S. N. yönünden de borç ve yükümlülük doğurduğu kabul edilemez. Açıklanan sebeplerle davalı S. N. hakkındaki davanın taraf sıfatı yokluğundan reddi gerekirken delillerin hatalı değerlendirilmesi sonucu bu davalının da davacı mimar ile davalı yüklenici arasında imzalanan mimarlık hizmet sözleşmesi hükümlerinden sorumlu tutularak haklarındaki davanın kabulü doğru olmamıştır…” (Kazancı İçtihat Bilgi Bankası).
[3] Altınkan, s. 95.
[4] Y. 23. HD., T. 17.1.2017, E. 2015/9716, K. 2017/46 “Davacı vekili, davalının murisi ile müvekkili arasında 04.10.2005 tarihinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapıldığını, sonradan murisin vefat ettiğini, inşaatın yaklaşık % 99’unun bitmiş olup, iskan müracaatı yapıldığını, davalıya miras payı gereğince düşen dairenin ortaklar arası aşınmaz yer belirleme tutanağı ile tapuda devredildiğini ancak davalının 11.09.2014 tarihli azilname ile müvekkilini inşaatın tamamlanması için resmi kurumlarda işlem yetkisi veren vekaletten azlettiğini ileri sürerek davalının temerrüde düştüğünün tespiti, halen devam eden iskan işlemleri, Bedaş’la yapılan kira sözleşmesinin tapuya şerhi, tadilat projesi nedeniyle tapuda kurulmuş kat irtifakının bozulması ve yeni kat irtifakının kurulması işlemlerini yapmak üzere yetki ve izin verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, davalının sözleşmede kararlaştırılanların aksine işlem yapması ve kötüniyetle davranmış olması nedeniyle müvekkilince 11.09.2014 tarihinde vekâletten azledildiğini, müvekkilinin bu azilnameden 1 gün sonra 12.09.2014 tarihinde davacıya yeniden vekâletname verdiğini bu nedenle davacının bu davayı açmakta hukuki menfaati bulunmadığını, mütemerrid olan tarafın davacı olduğunu savunarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Mahkemece, tüm dosya kapsamına göre; davalı, azilden bir gün sonra, davadan önce davacıyı yetkilendiren yeni bir vekaletname düzenlemiş ise de, söz konusu vekaletnameyi davacıya göndermediği için davanın açılmasına sebebiyet vermiş ve verilen vekaletnamenin kısmi yetkiye ilişkin olması ve süreli olup, sürenin 31.12.2014 tarihinde bitmiş olması nedeniyle davanın konusuz kaldığından söz edilemeyeceği, davalının, davacıya sözleşmeye uygun olarak daha önceden vekaletname verdiği ve bu vekaletname ile kat irtifakının kurulduğu ve davacının daha sonra azledildiği ancak kurulan kat irtifakının yeni çıkan yasa ile kaldırılarak yeniden irtifakın kurulmasının gerektiği, yeni çıkan bu durum karşısında öncelikli olarak davacı yüklenicinin davalıyı temerrüde düşürmesi ve ondan sonra bu davayı açması gerekirken, davacının bu koşulu yerine getirmeden işbu davayı açtığı, talep edilen yetkilerden Bedaş’la yapılan kira sözleşmesini tapuya şerh ettirme yetkisininin esasen sözleşmede davacıya yüklenmediği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. Kararı, taraf vekilleri temyiz etmiştir. 1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2) Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı yetki verilmesi talebine ve arsa sahibinin vekaletten azli nedeniyle davalının temerrüde düştüğünün tespiti istemine ilişkindir. Davacı yüklenicinin talep ettiği yetkiler, davacının murisinin taraf olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahiplerince kabullenilen yükümlülüklerle ilgili olduğundan, dosya kapsamına göre davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken reddi yerinde olmamış, hükmün bozulması gerekmiştir…” (Kazancı İçtihat Bilgi Bankası).
[5] Y. 15. HD., T. 8.9.2020, E. 2020/1709, K. 2020/2345 “…Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin ifası ile vekâletten azil nedeniyle verilen vekâlet yetkilerinin devam ettiğinin tesbitine, bu talepleri yerinde görülmez ise vekâletnamede geçen yetkilerin verilmesi istemine ilişkindir. İlk derece mahkemesinin davanın kabulüyle davacı yükleniciye hüküm fıkrasında belirtilen yetkilerin verilmesine dair kararına davalı arsa sahibinin yaptığı istinaf başvurusu üzerine …Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi’nce istinaf başvurusu kabul edilerek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılması ve davanın reddine karar verilmiş, verilen karar davacı vekilince temyiz edilmiştir.Davacı yüklenici, davalı arsa sahibidir. … 1. Noterliği’nin 29.01.2015 gün 1523 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi taraflar arasında imzalanmıştır. Sözleşmenin imzalandığı tarihte davalı arsa sahibi tarafından davacı yüklenici şirket yetkililerine arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin ifası sırasında arsa sahibinin yapması gereken işleri de kapsayacak biçimde düzenleme şeklinde vekâletname imzalanarak verilmiştir. Davalı arsa sahibi daha sonra … 2. Noterliği’nin 22.04.2015 gün 2487 yevmiye numaralı azilnamesi ile davacı şirket yetkililerini vekâletten azletmiştir. Davacı şirketin 20.05.2015 gün 7170 yevmiye numaralı ihtarına rağmen yeniden vekâletname verilmemiştir. Davalı cevap dilekçesinde davanın reddini talep etmesine rağmen sözleşmenin feshi ile ilgili karşı dava açmadığı gibi bununla ilgili ayrı bir dava açıldığı ve karşılıklı mutabakat ile sözleşmenin feshedildiği de ileri sürülmemiş ve buna ilişkin bir delil sunulmamıştır. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda pay devrini de içerdiğinden tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Açılacak fesih-dönme davası sonucu feshedilmesi ya da tarafların fesih-dönme konusundaki iradelerinin birleşmesi gerekir. Somut olayda sözleşme feshedilmemiş olup geçerli ve halen hukuki varlığını muhafaza etmektedir.6098 Sayılı TBK’nın 113/I. maddesinde yapma borcunun borçlu tarafından ifa edilmemesi halinde alacaklının masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini ve aynı maddenin son fıkrasında borca aykırı durumun ortadan kaldırılması için kendisinin yetkili kılınmasını isteyebileceği hükmü getirilmiştir. Doktrin ve Yargıtay içtihatlarında nama ifaya izin olarak adlandırılan bu hükmün kat karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflara yapma borçları yüklediğinden arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici tarafından da uygulanıp yetki talep edilebilmesi mümkündür. Bu durumda davacı şirket yetkilileri ile davalı arasında gelişen olaylar arsa sahibinde güven duygusunu azaltıp sözleşmeden dönme-fesih konusunda dava açılmasının haklı nedeni olabilir ise de; taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi konusunda açılmış bir dava verilmiş bir karar bulunmadığı, bu sözleşme halen geçerli ve yürürlükte olduğu, davalı arsa sahibi de azilden sonra ihtara rağmen sözleşmenin ifası için gerekli işlemleri yapmadığı ve bunları yapmak için gerekli yetkileri ihtiva eden vekâletnameyi düzenleyip vermekten kaçındığından, bölge adliye mahkemesince geçerli olup feshedilmeyen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereği arsa sahibinin yapmak zorunda olup yapmaktan kaçındığı akdin ifası için gerekli işlemlerin nelerden ibaret olduğunu araştırıp bunları arsa sahibi adına yapmak üzere TBK 113. maddesi gereğince davacıya yetki verilmesi gerekirken, sözleşmenin feshedilmediği gözden kaçırılarak ifa olanağını ortadan kaldıracak şekilde davanın reddi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 17.04.2006 gün 2006/853 Esas, 2006/2236 Karar sayılı ilamı ile benzer içtihat ve uygulamaları ).” (Kazancı İçtihat Bilgi Bankası).
