Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde İlave İş Yapılmasının Sonuçları
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin arsa sahibine ait bağımsız bölümlerde ya da binanın ortak yerlerinde yaptığı ilave işler, arsa sahibinin çıkarına uygunsa ve arsa sahibinin evvelce yapmış olduğu belirli yasaklamalar kapsamına girmiyorsa, yüklenici, vekâletsiz iş görme hükümlerine dayanarak arsa sahibinden faiziyle birlikte zorunlu ve faydalı masrafların, zarara uğramış olması halinde hâkimin takdir edeceği zararının tamamını isteyebilir[1]. Arsa sahibinin, kendisinin bilgisi ve oluru dışında yapılan işleri kabul etmeme hakkı da bulunmaktadır[2]. İlave işleri kabul etmeyen arsa sahibi, yükleniciden eski hale getirme talebinde bulunabilir[3].
İlave işler, arsa sahibine veya yükleniciye ait bağımsız bölümlerde yapılmış olabileceği gibi, ortak yerlerde de yapılmış olabilir[4]. İlave işlerin arsa sahibine ait bağımsız bölümlerde yapılmış olması halinde, yüklenici, bu işler için arsa sahibinden talepte bulunabilir[5]. Buna karşılık, yüklenici, kendisine ait bağımsız bölümlerde yapmış olduğu ilave işlerden dolayı, arsa sahibine karşı kural olarak bir talepte bulunamaz[6]. Ancak, böyle bir durumda, sözleşmenin sona ermesi söz konusu olur ve yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bağımsız bölümler ona devredilmezse veya devredilmiş olan arsa payları iptal ve arsa sahibi adına tescil edilirse, yüklenici, kendisine ait bağımsız bölümlerde yapmış olduğu ilave işler için arsa sahibinden talepte bulunabilir.
Bağımsız bölümlerin sayı ve alanlarında çoğalma meydana gelmeksizin, blok sayısının azaltılıp, kat sayısının artması durumunda, fazladan çıkan katlar nedeniyle arsa sahibinin talepte bulunabilmesi mümkün değildir[7].
[1] Y. 23. HD., T. 29.4.2016, E. 2014/9709, K. 2016/2761 “…Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak davacı yüklenici tarafından fazladan yapıldığı ileri sürülen imalat bedelinin tahsili istemine ilişkindir.
Yüklenici kendi iradesiyle inşaatın tamamına ve bu kapsamda arsa sahiplerine ve kendisine verilen bağımsız bölümlere aynen yansıtılan değer artırıcı işler yapması halinde sözleşmede aksine hüküm bulunmadığı durumlarda fazla bedel isteminde bulunamaz. Yüklenicinin sözleşmeyle yapımını yüklendiği işin dışında sadece iş sahibinin yararına fazla iş yapması halinde de bu işin bedelini dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan BK’nın 410. vd. maddeleri uyarınca işin yapıldığı tarihteki rayiç üzerinden istemde bulunmaya hakkı vardır. Dairemiz’in 1.3.2013 tarih ve 2012/6495 Esas, 2013/1204 Karar sayılı ilamında da belirtildiği üzere, yüklenici, kural olarak sözleşmede kararlaştırılandan fazla ve daha kaliteli malzeme kullanarak yaptığı işler bedelini, yapılan bu fazla işlerin ve kullanılan kaliteli malzemelerin arsa sahiplerinin menfaatine ve yasal olması, ekonomik değerinin bulunması ve fazla işler ile kaliteli malzemeyi içeren imalatı kendisine isabet eden bağımsız bölümler için de yapmamış olması koşulu ile 818 Sayılı BK’nın vekaletsiz iş görmeye dair 410 vd. ( TBK’nın 526 vd. ) maddeleri uyarınca işin yapıldığı tarihteki mahalli serbest piyasa rayiç değerleri üzerinden tahsilini talep edebilir. Ancak inşaatın ortak yerlerinde ya da davacı yükleniciye düşecek bağımsız bölümlerde yapılan bu neviden fazla imalatlar arsa sahiplerinin yararına olduğu gibi, yüklenicinin de yararınadır. Dolayısıyla her iki tarafın da yararına olan böyle bir kazanım, fazla iş olarak nitelendirilemez ve yükleniciye bunların karşılığını isteme hakkı vermez.
Somut olayda, hükme esas alınan bilirkişi raporunda, arsa sahibine ait bağımsız bölümlerde yapılan fazla ve farklı imalatların yükleniciye ait bağımsız bölümlerde de yapılıp yapılmadığı denetime elverişli bir şekilde belirlenmemiş, sadece arsa sahibi ve yükleniciye ait bağımsız bölümlerdeki fazla ve farklı imalatlar parasal olarak karşılaştırılmış ve ayrıca inşaatın ortak yerlerindeki fazla ve farklı imalatların davacı yüklenicinin de yararına olduğu hususu gözardı edilerek, bu imalatların sözleşmedeki paylaşım oranına göre bedeli hesaplanmıştır.
Bu durumda mahkemece, mahallinde yeniden bir keşif ve inceleme yapılarak, bilirkişi kurulundan davalı arsa sahibine ait bağımsız bölümlerdeki fazla ve farklı imalatların, yükleniciye ait bağımsız bölümlerde de yapılıp yapılmadığı hususunda ek rapor alınması, yapılmış olduğunun tespiti durumunda, bu imalatların bedelinin ve her durumda ortak alanlardaki fazla ve farklı imalatların bedelinin talep edilemeyeceği gözetilerek, sonucuna göre bir hüküm kurulması gerekirken, yanılgılı gerekçeyle, eksik incelemeye dayalı yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır…” (Kazancı İçtihat Bilgi Bankası).
[2] Cenkçi, s. 121.
[3] Cenkçi, s. 121.
[4] Y. 23. HD., T. 25.10.2016, E. 2016/6600, K. 2016/4183 “…Davacı- karşı davalı … vekilinin karşı dava açısından temyiz itirazlarına gelince; Karşı dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi dışında yapılan fazla imalat bedelinin tahsili istemine ilişkindir.
Yüklenici kendi iradesiyle inşaatın tamamına, bu kapsamda arsa sahiplerine ve kendisine verilen bağımsız bölümlere aynen yansıtılan değer artırıcı işler yapması halinde sözleşmede aksine hüküm bulunmadığı durumlarda fazla bedel isteminde bulunamaz. Yüklenicinin sözleşmeyle iş yapması halinde de bu işin bedelini dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan BK’nın 410. vd. maddeleri uyarınca işin yapıldığı tarihteki rayiç üzerinden istemde bulunmaya hakkı vardır. Dairemiz’in 01.03.2013 tarih ve… karar sayılı ilamında da belirtildiği üzere, yüklenici, kural olarak sözleşmede kararlaştırılandan fazla ve daha kaliteli malzeme kullanarak yaptığı işler bedelini, yapılan bu fazla işlerin ve kullanılan kaliteli malzemelerin arsa sahiplerinin menfaatine ve yasal olması, ekonomik değerinin bulunması ve fazla işler ile kaliteli malzemeyi içeren imalatı kendisine isabet eden bağımsız bölümler için de yapmamış olması koşulu ile 818 Sayılı BK’nın vekaletsiz iş görmeye dair 410 vd. (TBK’nın 526 vd.) maddeleri uyarınca işin yapıldığı tarihteki mahalli serbest piyasa rayiç değerleri üzerinden tahsilini talep edebilir. Ancak inşaatın ortak yerlerinde ya da davacı yükleniciye düşecek bağımsız bölümlerde yapılan bu neviden fazla imalatlar arsa sahiplerinin yararına olduğu gibi, yüklenicinin de yararınadır. Dolayısıyla her iki tarafın da yararına olan böyle bir kazanım, fazla iş olarak nitelendirilemez ve yükleniciye bunların karşılığını isteme hakkı vermez.
Somut olayda, hükme esas alınan bilirkişi asıl ve ek raporunda, arsa sahibine ait bağımsız bölümlerde yapılan fazla ve farklı imalatların yükleniciye ait bağımsız bölümlerde de yapılıp yapılmadığı denetime elverişli bir şekilde belirlenmemiş, sadece arsa sahibine ait bağımsız bölümlerdeki fazla ve farklı imalatlar parasal olarak karşılaştırılmış, ayrıca inşaatın ortak yerlerindeki fazla ve farklı imalatlar varsa belirlenmemiş, bu imalatların yüklenicinin de yararına olduğu hususu gözetilmemiştir.
Bu durumda mahkemece, mahallinde yeniden bir keşif ve inceleme yapılarak, bilirkişi kurulundan karşı davalı arsa sahibine ait bağımsız bölümlerdeki fazla ve farklı imalatların, yükleniciye ait bağımsız bölümlerde de yapılıp yapılmadığı hususunda ek rapor alınması, yapılmış olduğunun tespiti durumunda, bu imalatların bedelinin ve her durumda ortak alanlardaki fazla ve farklı imalatlar varsa bunların bedelinin talep edilemeyeceği gözetilerek, sonucuna göre bir hüküm kurulması gerekirken, yanılgılı gerekçeyle, eksik incelemeye dayalı yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır…” (Kazancı İçtihat Bilgi Bankası).
[5] Kocaağa, İnşaat Sözleşmesi, s. 209; Kocaağa, İlave İş, s. 96.
[6] Cenkçi, s. 122.
[7] Sütçü, s. 879; Y. 15.HD, T. 113.2003, E. 240, K. 1217 ” Kural olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre yapılan inşaatta daha sonra değişen imar durumu nedeniyle ve fakat imara uygun olarak sözleşme dışı yapılan kat ve dairelerin, sözleşmedeki paylaşım oranına göre, sözleşmede paylaşım oranı gösterilmemiş ise eşit olarak taraflar arasında paylaştırılması gerekir. Bu paylaşım kuralının uygulanabilmesi için de, sözleşme kapsamı dışında inşaatın yatay ya da dikey olarak büyütülmesi sonucu fazladan bağımsız bölüm ya da bölümlerin kazanılmış olması zorunludur. Somut olayda, davalı yüklenicinin dava dışı başka arsa sahipleri ile de yaptığı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri sonucu, o sözleşmelerdeki taşınmazları ile davacıların (4) parsel sayılı taşınmazı tevhit ve daha sonra da ifraz işlemine tabi tutularak oluşan 77,75 ve 58 parseller üzerine, anılan sözleşmelerle kararlaştırılan sayıda ve (104) adet daire yapılmıştır. Ancak, davacıların da onayları olduğu üzere; İmar Yasası ve Yönetmeliği’ne uygun olarak inşaatların yapılması zorunluluğu gözetilerek, davalıca yapımı yüklenilen her biri (5) kat olmak üzere (10) blok yerine, (8) kat ve (7) blok yapılmış ve artan arsa ise bloklar arasındaki alan ve yeşil alan yani ortak alanlar olarak tahsis olunmuş ve yollara terk edilmiştir. Dairelerin mahkemece de kabul edildiği gibi sözleşmelerde öngörülen miktardan daha büyük yapıldığı ve tüm dairelerdeki büyüme miktarının aynı olduğu yanlar arasında uyuşmazlık konusu değildir. Davacıların ortak alanlardaki payları da gözetildiğinde, inşaatların mevcut projelerine göre yapılmış olması; başka bir anlatımla, her biri (8) kat olmak üzere (7) blok olarak yapılması durumunda da sözleşmelerde kararlaştırılan sayıda toplam (104) adet daire yapılmış olduğundan ve paylaşım oranında taraflardan birinin aleyhine, diğerinin lehine olarak bir değişiklik olmadığından ve inşaatlarda da sözleşme dışı fazlalık bulunmadığından davacıların blokların dikey olarak büyütülmesi sebebiyle talebinde haklı bulunduğu kabul edilemez. Davacıların, belirtilen nitelikteki tespit davalarının da reddi gerekirken; yukarıda açıklanan hususları değerlendirmeyen ve kendi içerisinde çelişkiler taşıyan ve yeterli olmayan bilirkişi raporu dayanak alınarak, kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olduğundan hüküm bozulmalıdır” (Sütçü, s. 879).
