Sözleşme konusu inşaatın yapımına başlamak için kural olarak 3194 sayılı İmar Kanunu m. 21 uyarınca yapı ruhsatı almak gerekmektedir. Yapı ruhsatı almak için ilgili Belediyeye mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projelerinin imar durumuna uygun olarak çizdirilmek suretiyle teslimi gerekir. İmar Kanunu ve ilgili mevzuattan kaynaklanan hükümlerin muhatabı, kural olarak taşınmazın maliki sıfatında bulunan arsa sahibidir[1]. Yapı ruhsatı almak için belediye veya valiliğe, yapı sahibi veya yasal temsilcilerince dilekçe ile başvurulması gerekir. Dilekçeye tapu, mimari proje, statik proje, elektrik, tesisat projesi ve ebatlı krokilerin eklenmesi gereklidir. Arsa sahibi bu edimini yerine getirip ruhsat almadığı sürece yükleniciden inşaata başlaması beklenemez. Sözleşmede yapı ruhsatının yüklenici tarafından alınacağına dair bir hüküm yer almadığı ve yükleniciye yapı ruhsatı alımı ile ilgili vekâletname verilmediği takdirde, yapı ruhsatı alma sorumluluğu kural olarak arsa sahibine aittir[2]. Ancak, uygulamada ilgili projelerin yapılması, harçların ödenmesi ve yapı ruhsatının alınması sorumluluğu, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinde konulan bir hükümle yüklenicinin üzerine bırakılmaktadır[3]. Bunun için arsa sahibi, gerekli içerik ve kapsamda bir vekâletname ile yükleniciyi yetkilendirmektedir[4].
Vekâletnamenin içeriği, sözleşmede kararlaştırılan ve yüklenici tarafından meydana getirilecek inşaatın niteliğine göre belirlenir. Özellikle kapsamlı projelerde yüklenicinin bütün inşaatı öz kaynakları ile finanse etmesi güçlük arz etmektedir. Taraflar, inşaata ilişkin ruhsat ve izinlerin alınmasının ötesinde satış yetkisi içeren vekâletname verilmesini kararlaştırmış olabilirler. Yüklenici sözleşmeden doğan inşaatı meydana getirme borcunu ifa ettiği oranda karşı edim kapsamında talep edebileceği arsa payının satışını içeren bir vekâletnamenin kendisine verilmesini isteyebilir. Arsa sahibinin bu kapsamda bir vekâletnameyi yükleniciye geç vermesi nedeniyle inşaatın meydana getirilmesinde ortaya çıkan gecikmenin sonucuna katlanması gerekmektedir[5].
Arsa sahibince sözleşmede öngörülen inşaatın meydana getirilmesi için gerekli izinlerin alınmasını kapsayacak bir vekâletnamenin yükleniciye verilmiş olması, sadece usuli takip yetkisine ilişkindir. Maddi hukuk yönünden arsa sahibinin sorumluluğu devam eder. Buna göre, sözleşmede arsa sahibince vekâletname verilmesinin öngörüldüğü durumlarda, gerekli izinler için yapılması gereken başvuru ve takip işlemlerini yapmak yüklenicinin sorumluluğundadır. Ancak, yüklenicinin sorumluluğu sadece gerekli başvuru ve takip işlemlerini tesis etmektir. Herhangi bir gerekçe ile gerekli iznin verilmesi ilgili idari makam tarafından reddedilmesi nedeniyle yüklenicinin bir sorumluluğu olmadığı gibi şartların mevcut olması durumunda arsa sahibi bu durum nedeniyle yükleniciye karşı sorumlu olur[6]. Arsa sahibi, özellikle gerekli ruhsat ve izinlerin alınamayacağını bile bile yüklenici ile sözleşme yapmışsa bunun sorumluluğuna katlanmak durumundadır.
Arsa sahibi ya bizzat ya da vekâletname vermek suretiyle yapı ruhsatının alınmasını sağlamadığı takdirde, yapı ruhsatı olmaksızın yapılan inşaat kaçak inşaat niteliğinde olacağından arsa sahibi, yükleniciyi bu nevi bir inşaatın yapımına zorlayamaz[7]. Eğer yüklenici inşaatı tamamlamış ise arsa sahibi tarafından yüklenicinin borca aykırı davranmış olduğu gerekçesiyle tazminat talep edilmesi mümkün değildir[8]. Arsa sahibinden vekaletname almasına rağmen edimini ruhsatsız yerine getirmeye başlayan veya almış olduğu ruhsata aykırı olarak yerine getiren yüklenicinin yapmış olduğu inşaat hukuka aykırıdır. Bu şekilde hukuka aykırı yapı yapan yüklenici, arsa sahibine karşı sorumlu olur.
[1] Seçer, Sona Erme, s. 943; Y.23 HD, T. 18.12.2013, E. 2013/4633, K. 2013/8151 “Taraflar arasındaki 28.09.21995 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine aykırı olarak yüklenicinin sözleşmede öngörülen sürede edimini yerine getirmediği ve teslimde temerrüde düştüğü dosya kapsamıyla sabittir. Mevcut davada, daha önceki dönemler için teslim edilmeyen dava konusu 6 adet bağımsız bölüm için gecikme tazminatına hükmedildiği ve bundan önceki dönem için açılan davanın derdest olduğu belirtilerek 01.11.2007 ila 07.09.2010 arasındaki dönemler için gecikme tazminatına hükmedilmesi istenmiştir. Dava konusu 6 adet bağımsız bölümün 06.07.2007 tarihinde yapı kullanım izin belgesi alınmadan arsa sahibine ihtirazı kayıtla teslim edildiği de çekişmesizdir. Yanlar arasındaki sözleşmede yapı ruhsatı alma yükümlülüğünün hangi tarafa ait olduğu gösterilmediğinden İmar Kanunu uyarınca yapı ruhsatı alma görevi arsa sahibine aittir. Nitekim taraflar arasında daha önce görülen ve Yargıtay denetiminden geçerek kesinleşen Konya 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin bozma sonrası verilen 2005/865 Esas ve 2007/309 Karar sayılı kararında da yapı ruhsatı alma yükümlülüğünün arsa sahibine ait olduğu belirlenmiştir. Esasen, sözleşmeye konu birden çok parsel bulunduğu, yüklenicinin kendisine isabet eden parsellere ilişkin yapı ruhsatı ve yapı kullanım izin belgesini aldığı gibi, arsa sahibinin de kendisine ait olan ve üzerinde 15 daire bulunan daha önce gecikme tazminatına konu olan 20741 ada 1 parsel için yapı ruhsatı ile yapı kullanım izin belgesini aldığı anlaşılmaktadır. Davacı arsa sahibi, dava konusu 6 bağımsız bölümün üzerinde bulunduğu 20742 ada 2 parselin ilk yapı ruhsatını 29.12.1995 tarihinde, yenileme yapı ruhsatını ise 18.11.2001 tarihinde almıştır. Alınan ruhsatın yasal geçerlilik süresinin dolduğu ve davacı arsa sahibince yenilenmediği için yükleniciden inşaata devam ederek yapı kullanım izin belgesi alması beklenemeyeceğinden, anılan konunun ilgili belediyesinden sorularak gecikme tazminatı istenen 6 daireye ilişkin yapı ruhsatı arsa sahibince yenilenmemiş ise, geçerlilik süresinin gecikme tazminatı istenen dönemden önce dolduğu için gecikme tazminatı isteminin reddi gerekeceği, aksi takdirde talep konusu dönem için Y argıtay’ın istikrar kazanmış uygulamaları gereği (Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 15.04.2008 tarih ve 2008/774 – 2436 E-K. sayılı ve 06.12.2011 tarih 2011/515-7200 E-K. sayılı kararları) sözleşmede kararlaştırılan maktu gecikme tazminatının arsa sahibinin zararını karşılamaktan uzak kalmış ise buna uygun inceleme yapılarak bilirkişiden alınacak ek rapora göre bir karar verilmesi, aksi kanaate varılması yani maktu gecikme tazminatının uygulanması gerektiği halde ise yüklenici yanın ileri sürdüğü temyiz nedenine bağlı kalınması zorunlu olacağından şimdiki gibi karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış bozmayı gerektirmiştir.” (Avcı, Üçüncü Kişi, s. 70-71).
[2] Y. 15. HD., T. 19.12.2017, E. 2016/3393, K. 2017/4499 “…Davacı, Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2011/254 Esas 2013/181 Karar sayılı ilâmı ile yüklenici davalının inşaatı sağlam bir şekilde teslim etmediği, güçlendirme kolonları ile inşaatın güçlendirilmesi gerektiği, ancak bu şekilde oturulabilecek aşamaya geleceğinin anlaşıldığı, mahkemece verilen hükmün Yargıtay denetiminden geçerek kesinleştiğini, inşaatın 2 katlı konut niteliğinde olduğu, davacının ailesi ve çocuklarıyla oturmayı ya da kiraya vermeyi düşündüğü, ancak her an yıkılabilecek tehlikeli bir şekilde davacıya teslim ettiğini, sağlam olarak teslim edilmemesi sebebiyle kira kaybı zararının oluştuğunu ileri sürerek 15.000,00 TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili, taraflar arasında beton satımı konulu istisna akti olup, sözleşmenin yapıldığı tarih itibariyle 5 yıllık zamanaşımı süresinin dolduğunu, ayıp ihbarının yapılmadığını, davacının 2 yıllık kira bedeli talep etmesinin mümkün olmadığını, davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmişse de, yapılan araştırma ve inceleme hükme yeterli olmayıp, eksik incelemeyle karar verilmesi mümkün değildir. Şöyleki; Davacının taşınmazının tapusuz olduğu, yapılan inşaatın kaçak olduğu ve davacının söz konusu inşaate iskan ruhsatı almasının mümkün olmadığından bahisle davanın reddine karar verilmiştir. Sözleşmede aksine kararlaştırma bulunmadığı taktirde iskân ruhsatı alınması iş sahibine aittir. Taraflar arasında kararlaştırılan sözleşme uyarınca, C 20 sınıf beton dökülmesi gerekirken daha az vasıflı beton kullanıldığından bahisle binanın güçlendirilme süresine isabet eden kira kaybı talep edildiğine göre, öncelikle davacı iş sahibine inşaatın yasal hale getirilmesi konusunda süre verilmesi ve bu süre içerisinde yasal hale getirilmesi mümkün olur ise bu taktirde kira kaybının hesaplattırılıp hüküm altına alınması, yasal hale getirilmesi mümkün değil, yada verilen süreye rağmen yasal hale getirilmez ise bu taktirde davanın şimdiki gibi reddine karar verilmesi gerekir.Bu husus araştırılmadan davanın reddi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur…” (Kazancı İçtihat Bilgi Bankası).
[3] Seçer, Sona Erme, s. 944.
[4] Seçer, Sona Erme, s. 944; Y. 15 HD, T.22.11.2012, E. 2012/3776, K. 2012/7357 “Yanlar arasında Erzurum 5. Noterliği’nin 21.10.2004 tarih 19699 sayılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir. İfa zamanı, sözleşmenin Hukuki Şartlar başlıklı kısmının 1. maddesinde “Söz konusu kooperatifin bitim süresi inşaat ruhsatı alındıktan sonra 6 yıl içerisinde teslim edilecek yani 2011 yılının Aralık ayı itibariyle teslim edilecek olup … “şeklinde düzenlenmiştir. Sözleşmenin bu hükmüne göre en geç 2005 yılı Aralık ayı sonuna kadar inşaat ruhsatının alınması, bu tarihten itibaren 6 yıl içinde de inşaatın tamamlanıp davacı arsa sahibine ait bağımsız bölümlerin 2011 Aralık ayı içinde teslim edilmesi gerekmektedir. Sözleşmede inşaat ruhsatının yüklenici kooperatif tarafından alınacağına dair açık bir hüküm bulunmamakta ise de, sözleşmeyle yüklenici kooperatif aynı zamanda vekil tayin edileceğinden ve verilen yetkiler arasında inşaat ruhsatı alma yetkisi de bulunduğundan inşaat ruhsatı alma yükümlülüğünün davalı kooperatife ait olduğunun kabulü gerekir. Kaldı ki davalı kooperatif, sözleşmeye derc edilmek suretiyle verilen vekaletnamenin ruhsat başvurusunda bulunmak için yetersiz olduğu yönünde bir savunmada bulunmamış, geçerli vekaletname verilmesi için davacı arsa sahibini ihtarla temerrüde de düşürmemiştir…” (Avcı, Üçüncü Kişi, s. 72-73).
[5] Ardıç, s. 107.
[6] Ardıç, s. 107.
[7] Y. 14. HD., T. 13.10.2006, E. 2006/11570, K. 2006/10922 “…Dava, yüklenicinin temliki nedeniyle kazanılan şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davalı arsa sahiplerinden … çekişme konusu bağımsız bölümün yüklenicinin satışı suretiyle maliki olduğunu davanın reddi gerekeceğini, diğer davalı … ise davanın reddini savunmuştur. Davalı yüklenici Hamu Sevinç ise, edimlerini yerine getirdiğini her ne kadar davalı Hikmet’e dava konusu bağımsız bölümü satmayı vaad ettiği ise de satış bedelinin ihtara rağmen ödenmediğini bunun üzerine taşınmazı davacıya sattığını bildirmiştir. Mahkemece davalılar arasındaki arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereği yüklenicinin özellikle yapıya oturma izni almayarak edimlerini bütünüyle yerine getirmediğinden dava reddolunmuş, hükmü davacı temyiz etmiştir. Gerçekten, davalılar arasında biçimine uygun düzenlenmiş 20.04.1993 tarihli arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunmaktadır. Tarafların dava konusu bağımsız bölümün yükleniciye bırakılması kararlaştırılan yerlerden olduğu noktasında çekişmesi yoktur. Yine anılan sözleşmeye göre yapı arsa sahiplerine iskân ruhsatı alınmış olarak teslim edilecektir. Davalı arsa sahiplerinden … tarafından açılan ve Ankara Asliye 5. Ticaret Mahkemesinin 1996/494 Esasında kayıtlı davada arsa sahibinin yükleniciden yapıdaki projeye aykırı olarak yapılan bölümlere karşılık elde ettiği kazanç nedeniyle parasal talepte bulunduğu, ayrıca gecikme ve eksiklikleri dava konusu yaparak bedelini istediği, isteğin kısmen kabul edildiği, kararın Yargıtay denetiminden geçerek kesinleştiği görülmektedir. Görülüyor ki; iskân dışında sözleşme davalılardan Hikmet yönünden ifa ile sonuçlanmıştır. Diğer taraftan, davalılar arasındaki 20.04.1993 günlü sözleşmede yapının iskân ruhsatı alınarak teslim edileceğinin hükme bağlandığı görülmektedir. Aslında üzerine bina yapılacak arsanın imar durumunun alınması, plan ve projelerin yetkili mercii olan belediyeye onaylattırılması, ardından inşaat ruhsatı sağlanması, inşaat bittikten sonra da iskân ruhsatı alınması gibi işlemlerin muhatabı mülkiyet hakkıyla ilgili olmasından ötürü arsa sahibidir. Ancak uygulamada, arsa sahibi tarafından yapılması gereken işler için yükleniciye vekaletname verilmekte, bu gibi iş ve işlemler yüklenici tarafından takip edilerek sonuçlandırılmaktadır. Soruna bu açıdan bakılırsa, işlerin takibi için yükleniciye vekalet vermek arsa sahiplerinin temel borçlarındandır. Nitekim somut olayda; arsa sahipleri işin başında yükleniciye 20.04.1993 tarihinde vekaletname vermişler ancak, 25.03.1999 tarihinde genel bir ifade kullanarak yükleniciyi vekalet görevinden azletmişlerdir. Yüklenicinin vekaleti olmadan yetkili mercide iskân alınmasıyla ilgili işlemleri yapamayacağı sonuçta da binaya iskân ruhsatı alamayacağı, arsa sahiplerinin temerrüde düştükleri ortadadır. Vekaletname verme borcunda temerrüde düşerek öncelikli edimlerini yerine getirmeyen arsa sahipleri yükleniciden iskân ruhsatı alınması borcunun yerine getirmesini isteyemez. Kaldı ki; yüklenici yargılama aşamasında mahkemeye verdiği 02.10.2002 günlü dilekçesinde işlemleri yürütmek üzere mahkemenin kendisine yetki vermesini istemiştir. Her ne kadar mahkemece bilirkişilerden rapor alınarak yapıdaki imara aykırılıkların neler olduğu saptanmamış ise de yetkili mercii olan Mamak İmar İşleri Müdürlüğünün 14.07.1995 günlü yazısı eki raporda imara aykırılıklar ayrıntılı olarak gösterilmiştir. Bütün bu açıklamalara göre mahkemece yapılması gereken iş; yüklenicinin davacı üçüncü kişiye yaptığı temlik işleminin hukuken geçerliğini tartışmak, geçerli olduğu sonucuna ulaşılırsa yetkili İmar Müdürlüğünden binanın son haline göre imar hukuku açısından durumunu ve mevcut haliyle başvuru halinde iskan ruhsatı verilip verilemeyeceğini sormak, projeye aykırılıklar varsa bunların neler olduğunu belirlemek, yasaya ayrılıkların proje tadilatı ve düzeltme yoluyla giderilip giderilemeyeceğini sormak, bütün bu işleri yerine getirmek üzere arsa sahipleri yükleniciyi vekalet görevinden azlettiklerinden sayılan iş ve işlemleri onlar adına yerine getirmek üzere kendisine yetki ve işin mahiyetine uygun düşecek makul bir süre vermek, bu süre sonunda yüklenicinin imara aykırılıkları giderdiğini bildirmesi halinde yerinde yeniden keşif yapılarak konusunda uzman kişilerden oluşturulacak bilirkişi kuruluna inceleme yaptırılarak durumu denetlemek yapıdaki imara aykırılıklar giderilerek iskan ruhsatı yüklenici tarafından alınırsa davayı kabul etmek, aksi halde teslim iskan koşuluna bağlanmış olduğundan şimdiki gibi davanın reddine karar vermek olmalıdır. Mahkemece tüm bu yönler ve özellikle; arsa sahiplerinin vekaletname borcunu yerine getirmeyerek temerrüde düştükleri göz ardı edilerek eksik inceleme ve araştırmayla davayı reddetmesi doğru olmamış kararın bozulması gerekmiştir…” (www.legalbank.net).
[8] Y. 15. HD., T. 25.5.2015, E. 2015/1071, K. 2015/2824 “…Davacı ile davalılardan B. B. ve dava dışı A. M. arasında düzenlenen sözleşmelerle davacıya ait kaba inşaat halindeki binaların tesisat, kapı, pencere, çatı vb. çeşitli işlerinin yapımı kararlaştırılmıştır. Davacı, iş bedelinin fazlasıyla ödenmesine karşın davalının inşaatları tamamlayamadığı gibi ayıplı olduğunu, ayrıca geciktiğinden bu nedenle uğradığı zararlarının ödenmesini istemektedir. Mahkemece mimar ve inşaat mühendisi bilirkişi ile mahallinde yapılan inceleme sonucu alınan raporda, yapılan taşınmazların onaylı projesine uygun inşa edilmediği, davacının sözleşmedeki yükümlülüğünün yapı kullanma iznini takip etmek olduğu görüşüne yer verilmiştir. Gerçekten sözleşmede yapı izni ve iskân raporu, her türlü izin yüklenici tarafından alınacaktır. Ancak 3194 sayılı İmar Yasası’nın 22. ve 30. maddeleri uyarınca yapı ruhsatı ile iskân izni almak mal sahibine aittir. Bu hususta yükleniciye yetki verdiğine ilişkin vekaletname de dosyaya sunulmamıştır. İnşaat yasal hale getirilmedikçe eksik ve kusurlu imalat ile fazla imalatın varlığından söz edilemez. Dairemizin yerleşen uygulanması bu yöndedir. Ancak inşaatın yasaya uygun hale getirilmesiyle inşaattaki eksik ve kusurlar ile fazla imalat gözetilebilir. Mahkemece inşaatın yasal olup olmadığı konusunda hiçbir incelemeye girişilmeden hükme varılması doğru olmamıştır. O halde mahkemece yapılması gereken iş, inşaatın bulunduğu yerin belediyesinden yasal hale gelip gelmeyeceği sorulmalı, yasal hale gelebilecek ise davacı mal sahibi, davalı da sözleşmede iskan izni almak için sorumlu olmakla her ikisine yetki ve süre verilmeli, yasal hale getirildiğinde eksik ve kusurlu imalat bedeli hesaplanıp var ise bundan davalı yüklenicinin fazla imalattan kaynaklanan ve yapıldığı tarihteki piyasa fiyatlarına göre belirlenen alacağı bedel mahsup edilerek sonucuna göre taleple bağlı kalınarak hüküm kurulmasından ibarettir. Yine davada 300 euro gecikme tazminatının tahsili istenmiş ise de harcı ödenmediği halde mahkemece cezai şarta hükmedilmiştir. 492 sayılı Harçlar Yasası’nın 32. maddesi uyarınca davacıya süre verilerek harç ikmali yapılmadan hüküm altına alınması da yasaya aykırıdır….” (www.legalbank.net).
