Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Verilen Şerhin Süresi
Sözleşmeden doğan hakkın şerhi için tarafların bir süre öngörmeleri mümkündür ve kararlaştırılan bu sürede şerh etkisini devam ettirecektir. Sözleşmenin ifa ile sonuçlanması yani inşaatın sözleşmeye ve imar kurallarına uygun olarak yapılıp arsa sahibine teslimi ile de şerhin süresi sona erecektir.
Taraflarca bir süre öngörülmemişse arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hak beş yıllık bir süre için şerh verilebilir. Beş yıllık sürenin başlangıcı şerhin tapuya işlendiği tarihtir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hak şerhin üzerinden beş yıl geçmesiyle artık şerhin korumasından yararlanamayacaktır. Taraflardan birinin istemi üzerine tapu siciline şerh verilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hak, şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz ise bu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicili görevlileri tarafından re’sen terkin edilecektir.
Doktrinde bir görüş[1] uyarınca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde beş yılın bitmesiyle tapudaki şerhin resen terkinine izin verilmemesi gerektiği, amaçsal yorum esaslarına bağlı olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde mülkiyetin bedel karşılığı geçişine kıyasla inşaat yapım sürecinin çok farklı esaslara ve İmar Kanunu’nda kaynaklı özellik arz eden bir prosedüre tabi olmasının beş yıllık süreyi anlamsız kılacağı[2], inşaat ruhsatı alınması sürecinin sözleşmenin koşullarına uygun olarak devam etmekte iken beş yıllık şerh süresinin bitmesiyle sözleşmenin tapudan re’sen terkin edilebileceğini[3], arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaatın kayda değer nitelikte bir oranının tamamlanması halinde sözleşmenin ileriye etkili olarak sona erdirilebileceği yönündeki Yargıtay içtihatları dikkate alındığında sözleşmenin ileriye etkili olarak sona ermesiyle yüklenici tamamlanmış olduğu inşaata karşılık düşen oranda mülkiyetin verilmesini talep edebileceğinden arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuda şerhinin devam ediyor olması halinde yüklenicinin mülkiyetin kendisine geçirilmesi yönündeki talebinin çok daha güçlenmiş olacağının açık olacağı belirtilmektedir.
Beş yılın sonunda tekrar bir sözleşmeden doğan hakkın şerh verdirilmek istenmesi halinde şerh anlaşması aranıp aranmayacağının belirlenmesi gerekmektedir. Beş yılın ardından sözleşmeden doğan hakkın tapu kütüğüne şerhi, ancak yapılacak bir şerh anlaşmasıyla mümkün olacaktır[4].
[1] Özmen/Akçura Karaman, s. 72.
[2] Bu görüşü destekler bir Yargıtay kararı için bkz: Y. 23. HD, T. 25.9.2017, E. 2015/2747, K. 2017/2346 “Davacı vekili, müvekkilleri ile davalı yüklenici şirket arasında 06.05.2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, taraflar arasında dairelerin ve dükkanların paylaşımı ile ilgili olarak 04.02.2011 tarihli ek sözleşme düzenlendiğini, bu düzenlemeye göre davalı yüklenici şirket … ili … mevkii 53 ada 2 parsedeki bir kısım taşınmazların müvekkillere düştüğünü, yüklenicinin talebi ile sözleşmede davalıya düşen daire ve dükkanların satış yetkisinin topuda davalı şirkete verildiğini, son olarak taraflar arasında 01.11.2012 tarihli ve sözleşme düzenlendiğini, bu sözleşmeye göre de yükleniciye ait 53 ada 2 parseldeki 1. Kat 2 numaralı bağımsız bölümün yüzde 40’lık hissesinin yüklenicinin inşaatı zamanında bitirememesi nedeni ile mahrum kaldığı kira bedeli olarak arsa sahiplerine devredildiğini, davalının inşaat ile hiç bir alacağının kalmadığını ileri sürerek, müvekkillere ait taşınmazlar üzerindeki şerhlerin kaldırılmasını talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, davacıların süresinde vekâletname vermeyerek ve teslim almada temerrüde düşerek müvekkilini zarara uğrattıklarını, 01.11.2012 tarihli sözleşmeye göre müvekkiline iskân ruhsatı alması için 1 senelik süre verildiğini ve iskân ruhsatı aldığı takdirde 53 ada 2 parselde yer alan 2 numaralı bağımsız bölümün %40 hissesini ve 53 ada 3 parselde bulunan dükkânın satış yetkisini almaya hak kazanacağını, bu sebeple taşınmazlar üzerindeki şerhin kalmasında hukuki fayda olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir. Mahkemece, iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre; kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhlerinin devamında davalının hukuki yararı ve korunmaya değer hakkının olmadığı, Tapu Kanun’un 6217 Sayılı Kanunla değişik 26/5 maddesi gereğince noterler tarafından düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözlemeleri taraflaradan biri isterse tapu siciline şerh verebileceği, davaya konu sözleşme bir tarafa inşaat yapımını diğer taraf satış vaadini içeren iki tarafı bir sözleşme olup Tapu Kanunu’nun 26/5. maddesi uyarınca tapuya tescil edilebileceği, tapu siciline şerh edilmesinden itibaren 5 yıl sonra sözleşme şartları yerine getirilmezse tapu maliki talep etmesi ve terkin harcının yatırılması halinde terkin edilmesini isteyebileceği, şerhe imkan veren sözleşme feshedilmediğine göre 06.05.2009 tarihli sözleşmeye göre … 53 ada 2 ve 3 numaralı parsellerde inşaatın taraflar arasındaki sözleşmeye uygun olarak yapıldığı, kat irtifakının kurulduğu bağımsız bölümlerin kurulduğu inşaatın sözleşmeye göre tamamlandığı gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmiştir. Karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.1-)Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2-)Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tamamlanmış olması sebebiyle tapu kaydı üzerindeki şerhin kaldırılmasına ilişkindir. Taraflar arasındaki 01.11.2012 tarihli son sözleşme uyarınca, yüklenici şirket inşaatın genel iskân iznini bu sözleşme tarihinden itibaren 1 yıl içerisinde almaz ise, yüklenici şirket hissesine düşen 53 ada 3 parseldeki dükkânın ( 12 numaralı bağımsız bölüm dükkân) arsa sahibince satılacağı ve elde edilecek para ile genel iskân izni alınıp, artan para olması halinde yükleniciye verileceği hükmü yer almakta olup, bilirkişi raporunun sonuç bölümünde bu bağımsız bölüm üzerindeki şerhin devamında davalının hukuki yararı ve korumaya değer hakkı olduğu belirtildiği halde mahkemece bilirkişi raporundan ayrılma gerekçesi gösterilmeksizin bu bağımsız bölüm üzerindeki şerhin kaldırılması doğru görülmemiştir…” (Kazancı İçtihat Bilgi Bankası).
[3] Gümüşsoy Karakurt, Şerh, s. 781.
[4] Gümüşsoy Karakurt, Şerh, s. 781.
