İnşaat Sözleşmesinde Teslimin Yapı Kullanma İznine Bağlanması

Sözleşme özgürlüğü ilkesinden hareketle inşaat sözleşmesinde taraflar yüklenici tarafından meydana getirilen eserin tesliminin farklı bir zamanda ve biçimde gerçekleşeceği hususunda sözleşmeye hüküm koyabilirler. Bu bağlamda eser sözleşmesinin bir türü olan inşaat sözleşmelerinde teslimin yapı kullanma izin belgesinin alınmış olmasına bağlanması mümkündür^[1].

Teslimin yapı kullanma izninin alınmış olmasına bağlı tutulduğu durumlarda, bu iznin yüklenici tarafından alınmaması eksik iş oluşturmakta ve hukuki anlamda teslim gerçekleşmiş sayılmamaktadır. İskan ruhsatı alınmadığı durumda eser tamamlanmamış yani sözleşmeye yahut yapının amacına göre gerekli olan bütün işler bitirilmiş ve yapı kullanıma hazır hale gelmemiştir^[2]. Teslimin yapı kullanma iznine bağlı tutulmadığı durumlarda eserin tamamlanmasıyla teslim gerçekleşmiş sayılmaktadır.

Yargıtay’a göre de yapı kullanma izninin yüklenici tarafından alınmaması, eksik iştir. Yüksek Mahkemeye göre, yapı kullanma izni alınmamış inşaatın fiilen teslimi mümkün değildir^[3]. Hukuki anlamda teslim gerçekleşmiş sayılmayacağı için yüklenicinin inşaat bedeli veya bağımsız bölüm alacağı muaccel olmamakta, gözden geçirme ve bildirim süresi ve zamanaşımı süresi işlemeye başlamamaktadır^[4]. Yüklenici, yapı kullanma ruhsatı almadığı sürece yükleniciye arsa payı devredilmiş olması veya iş sahibinin binada oturmuş olması, yüklenicinin teslim borcundan kurtulduğu anlamına gelmemektedir^[5]. Bununla birlikte iş sahibi, sözleşme ile kendisine kalan bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satıp mülkiyeti devrederse veya bu bağımsız bölümleri kiraya verirse yüklenici, teslimde temerrüde düşülmekten dolayı meydana gelen gecikme tazminatından dolayı sorumlu olmamaktadır^[6].

[1] Yapı kullanma izin belgesi inşaatı tamamlanan yapıların, bina ile ilgili tüm teknik işler tamamlandıktan sonra, yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğunu, kullanılmasında fen ve sağlık bakımından herhangi bir sakınca olmadığını, içeriğinde; ruhsat bilgilerini, inşaat bitim tarihini, sınıflarını gösteren ve Belediye İmar Müdürlüğü- Yapı Kullanma İzni Amirliğince düzenlenen bir belgedir. Belediyenin yapı kullanma izni maksatlı denetimi, kamu yararı maksatlı bir denetimdir. Kamu yararı açısından yapılan değerlendirmeler sonucunda sakınca bulunmaması durumunda yapı kullanma izni verilir. Belediyenin bunun ötesinde taraflar arasındaki sözleşmeyi incelemesi ve sözleşmeye uygunluk denetimi yapması söz konusu değildir. Belediyenin kendi onay verdiği proje, teknik kurallar ve sağlık mevzuatı gibi kamu yararına yönelik kıstasların karşılanması halinde Belediye açısından inşaatın bittiği kabul edilir. Böylece ilgili kişi Belediye hizmetlerinden yararlanmaya başlayabilir. Kurşat, İnşaat, s. 189.
[2] Kurşat, İnşaat, s. 171.
[3] Y. 15 HD, T. 28.6.2001, E. 2001/1424 K. 2001/3548 “…Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle, 1.6.1995 günlü ” yazılı ” sözleşmenin, yükleniciye isabet eden dördüncü kattaki bağımsız bölüm üzerindeki şahsi hakkın-bedel karşılığı-davacı Gülayşe Özçakır’a temlikine ( BK m.162 vd ) dair olmasına karşın, buna ek olarak yapıldığı kabul edilen aynı günlü sözleşmenin, ilk sözleşmede kararlaştırılan bedelden 4 milyar TL. peşinatın ödeme şekline ilişkin bulunmasına göre, her iki tarafın aşağıdaki bendlerin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2-Sözleşmenin 6. maddesinde; yedinci katın 1/2 payının yükleniciye ait olacağının kararlaştırıldığı, yüklenicinin açtığı davada da yedinci kattaki bağımsız bölümün yarı payının tescili istenildiği ve dosyaya giren tapu kaydı örneklerinden bu kattaki bağımsız bölümün 8 nolu olduğu belirtildiği halde, bunun yerine 7 nolu bağımsız bölüm tapusunun iptali ile yüklenici adına tescili doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.
3-Ortak yerlere ilişkin eksik, ayıplı ve sözleşmeye aykırı işler yönünden, davalı (karşı davacı) arsa sahiplerinin payı oranında hüküm kurulması gerekirken, tamamının tahsiline karar verilmesi de isabetli değildir.
4-Taraflar arasındaki 25.7.1994 günlü sözleşmenin 5. maddesinde; teslim yapı kullanma izninin alınması koşuluna bağlanmıştır. Başka bir anlatımla, yapı kullanma izni alınmadıkça, daha önce yapılmış olan eylemli teslim, yasal bir teslim sayılamaz.
Somut olayda, yasal veya eylemli bir teslim bulunmadığı gibi; yapı kullanma izninin alınması olanağını sağlayan vekaletnamenin verilmesi yönünde, yüklenicinin bir girişimi ve arsa sahiplerini bu konuda temerrüde düşürücü bir işleminin varlığı da iddia ve kanıtlanmış değildir.
Bu durumda, taleple bağlı kalınarak, 1.10.1995 ile 31.3.1996 tarihleri arasındaki süre için günlüğü 200 ABD doları üzerinden ifaya ekli cezaya; 6.1.1997 ile 11.10.1997 tarihleri arasındaki süre için de rayiç üzerinden kira kaybı alacağına; ayrıca, arsa sahiplerince kanıtlandığı takdirde, sözleşmenin 9. maddesinde öngörülen kira ödemelerine ve emlak vergisine-gereken hallerde bilirkişiden ek rapor alınmak suretiyle-hükmedilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle anılan alacak kalemlerinin reddedilmesi de, doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir…” (Kazancı İçtihat Bilgi Bankası).
[4] Y. 15HD, T. 24.6.2004, E. 2003/6625, K. 2004/3541”… anlar arasındaki sözleşmenin 4. maddesinde inşaatın iskanı alınıp, elektrik kofraya sokulup, su da binaya bağlandıktan sonra bitmiş olarak teslim edileceği kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin bu hükmü, HUMK’nun 287. maddesince delil sözleşmesi niteliğinde olduğundan bağımsız bölümlerin arsa sahiplerine tesliminde bu şartlara uyulup uyulmadığına bakmak gerekir. Şayet, sözü edilen şartlar yerine getirilerek teslim yapılmışsa, kuşkusuz, zamanaşımı B.K.’nun 128. maddesi hükmüne göre sözleşmeye uygun teslimin yapıldığı tarihten başlar, sözleşme şartlarına uygun teslim yoksa, daha açığı yapının iskan ruhsatı alınmamışsa hukuken geçerli bir teslim olmadığından zamanaşımını başlatma olanağı yoktur.
O yüzden mahkemece; gerekirse yapıya ait ilgili belediyedeki işlem dosyası da getirtilerek davacı arsa sahibine sözleşmeye uygun teslim yapılıp yapılmadığı belirlenmeli, 4. madde doğrultusunda teslim varsa bunun tarihi saptanarak zamanaşımı o tarihten başlatılmalı, teslim yoksa bilirkişilerce düzenlenen 19.7.2000 tarihli rapordan yararlanılarak istem değerlendirilmelidir…” (Kazancı İçtihat Bilgi Bankası).
[5] Y. 15. HD., T. 19.4.2012, E. 2011/1561, K. 2012/2664 (Kırmızı, 2018, s. 966-967).
[6] Y.23 HD, T. 18.1.2018, E. 2016/208, K. 2018/86, “…Gecikme tazminatı, kural olarak sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinden, ( teslim edilmesi gereken tarihten ) eserin eksiksiz ve ayıpsız olarak sözleşmeye uygun biçimde fiilen teslim edildiği tarihe kadar ya da iş sahibinin bağımsız bölümü fiilen kullanmaya başladığı veya üçüncü kişiye oturulabilir şekilde kiraya verdiği ya da ( teslim edilmesi gereken tarihten sonra ) sattığı tarihe kadar istenebilir. Kiraya vermek suretiyle ekonomik yarar sağlandığında gecikme tazminatı istenemez. Gecikme tazminatı, alacaklının borcun geç ifa edilmesinden uğradığı zararı karşılamayı amaçlar ve alacaklının borcun gecikmeden ifa edilmesindeki çıkarını sağlamaya yöneliktir. Temerrüde düşen borçlu, borcun geç ifasından dolayı alacaklının uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür. Gecikme tazminatında tazmin edilecek zarar bir tür olumlu zarardır ve alacaklının malvarlığının, temerrüde düşülmeden borcun ifa edilmesi halinde içinde bulunacağı durumla, gecikmeli ifa sonucunda içinde bulunduğu durum arasındaki farkı ifade eder.
Somut olayda, davacı arsa sahiplerine düşen bağımsız bölümlerin, sözleşmede kararlaştırılan süreden önce fiilen teslim edildiği, bu bağımsız bölümlerin bir kısmının arsa sahiplerince kullanıldığı, bir kısmının ise üçüncü kişilere satıldığı ya da kiraya verildiği hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Nitekim, hükme esas alınan bilirkişi raporunda da arsa sahiplerine düşen 54 adet bağımsız bölümden 41 tanesinin 2006-2009 yıllarında çeşitli tarihlerde üçüncü kişilere satıldığı, kalan bağımsız bölümlerin de arsa sahiplerince bizzat ya da kiraya verilmek suretiyle kullanıldığı açıklanmıştır. Her ne kadar, iskan ruhsatlarının henüz alınmadığı tespit edilmiş ise de, bu eksikliğin ve bağımsız bölümlerin tapu kaydındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şerhinin, bağımsız bölümlerin kiraya verilmesine ya da satılmasına engel teşkil etmediği açıktır. Bu itibarla, arsa sahiplerinin davaya konu yaptıkları zararın oluşumunda, davalı yükleniciye atfı kabil herhangi bir kusur bulunmamaktadır. Bu durumda, mahkemece, gecikme tazminatı isteminin reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçeye dayalı olarak kabulüne karar verilmesi doğru olmamış, asıl davada verilen hükmün, bu sebeplerle davalı yüklenici şirketi yararına bozulması gerekmiştir…” (Kazancı İçtihat Bilgi Bankası).