Yüklenicinin Ölümü ya da Aczine Bağlı Olarak Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Sona Ermesinin Şartları
TBK m. 486’ya göre, yüklenicinin kişisel özellikleri göz önünde tutularak yapılmış olan sözleşme, onun ölümü veya kusuru olmaksızın eseri tamamlama yeteneğini kaybetmesi durumunda kendiliğinden sona erer. Bu durumda arsa sahibi, inşaatın tamamlanan kısmından yararlanması durumu söz konusu ise, onu kabul etmek ve karşılığını vermekle yükümlüdür.
TBK m. 486 hükmü, emredici bir hukuk kuralı değildir. Taraflar, sözleşme ile yüklenicinin ediminin imkânsızlaşmasına rağmen arsa sahibinin karşı ediminin sona ermeyeceğini veya daha önce ifa ettiği edimlerinin iadesini talep edemeyeceğini kararlaştırabilir.
1. Yüklenicinin Kişisel Özellikleri Dikkate Alınarak Yapılmış Bir Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin bu şekilde sona ermesi için arsa sahibi ile yüklenicinin arasındaki sözleşmenin, yüklenicinin kişisel nitelikleri göz önüne alınarak yapılmış olması lazımdır[1]. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin kişisel özelliklerinin önem arz etmesine çok sık rastlanılmamaktadır[2]. Yalnızca gerçek kişiler değil, tüzel kişilerle de yüklenicinin kişisel nitelikleri göz önüne alınarak bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabileceği kabul edilmektedir[3]. Sözleşme yapılırken ortaklardan birine güvenilerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmışsa, bu ortağın ayrılması ya da ölmesi durumunda TBK m. 486’ın kıyasen uygulanacağı kabul edilmektedir[4]. Öz[5], böyle bir kıyasın mutlak şekilde kabulünün doğru olmadığını, arsa sahibinin yüklenici olarak ortaklık tüzel kişisiyle bu sözleşmeyi yaptığını, bu yüzden onun borç ilişkisinin tarafı olmayan bir kişiye güvenerek sözleşmeyi yaptığını ileri sürmesine, bu ilişkinin tarafı gerçek bir kişiye duyulan güvenle aynı sonucu bağlamanın yerinde olmadığını belirtmekte, yalnızca arsa sahibinin ölen ortak olmaksızın bu sözleşmeyi ortaklıkla yapmayacak olduğunu gösteren inandırıcı nedenler bulunması halinde TBK m. 486 hükmünün kıyasen uygulanabileceğini savunmaktadır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin şahsen eseri meydana getirmeyi veya kendi şahsi idaresi altında yaptırmayı borçlandığı zaman yüklenicinin kişisel nitelikleri göz önüne alınarak yapılmaktadır[6]. Böyle bir sözleşmenin varlığı ise, tarafların sözleşmedeki iradelerinden veya sözleşme konusu işin niteliğinden anlaşılacaktır[7]. Yüklenicinin kişisel nitelikleri, yüklenicinin özel bilgi ve uzmanlığı, sanat gücü veya özel krediye layık olması şeklinde kendini gösterebilmektedir[8]. Eğer işin üçüncü bir kişiye devri mümkünse bu şart gerçekleşmiş olmamaktadır[9].
TBK m. 486’ın uygulanması için, yüklenicide belirli bir kişinin şahsi özelliklerini esas alan arsa sahibinin bu hususu sözleşmenin yapılması sırasında belirtmesi gerekli değildir[10]. Arsa sahibinin işin o yüklenici tarafından yapılmasını ve yönetilmesini istediğinin karşı tarafça anlaşılabilir olması yeterlidir[11].
Yüklenicinin kişisel özelliklerinin önem taşımadığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça yüklenicinin ölümü halinde kendiliğinden sona ermemektedir. Sözleşmeden doğan inşaatı meydana getirme borcu mirasçılara geçer ve mirasçılar bizzat ya da başkaları aracılığıyla bu borcu ifa etmekle yükümlüdürler. Yüklenicinin mirasçıları külli halef olarak inşaatı devam ettirmekle yükümlüdür. Bu nitelikteki sözleşmeler ölenin zaten var olan çalışanları ve ekipmanı bizzat mirasçıları veya onların uygun göreceği kişiler aracılığıyla devam edebilir. Mirasçılar inşaatı yapmaya yanaşmazsa temerrüt hükümleri uygulanır.
Yüklenicinin ölümünden başka, onun inşaatı tamamlama yeteneğini kaybetmesi de yüklenicinin kişisel özellikleri göz önünde tutularak yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili olarak sona ermesine yol açar[12]. Yüklenici, inşaatı şahsen meydana getirme borcu altında olduğu durumda, çalışma yeteneğini yitirirse veya inşaatı şahsi denetimi altında yaptırma borcu altında iken, bu çalışmayı organize etme imkânını kaybederse[13], inşaatı tamamlama yeteneğini kaybetmiş demektir[14].
2.İşin Bitirilmesinin Yüklenicinin Ölümü veya Kusuru Olmadan İşi Yapmaktan Aciz Kalması Nedeniyle Mümkün Olmaması
TBK m. 486’nın lafzına göre, hükmün uygulanabilmesi için ya yüklenicinin ölümü ya da yüklenicinin kusuru olmaksızın işi yapmaktan aciz olması dolayısıyla işin bitirilmesi mümkün olmamalıdır[15]. Bu mümkün olmama işin bizzat yapılmasına veya bizzat yönetilmesine ilişkin olabilir; bizzat yönetme yükümlülüğü işlerin tamamını kapsamasa bile mümkün olmama gözönüne alınır[16]. Yüklenicinin kendi özgür kararıyla işi bırakması halinde TBK m. 486 uygulanmamaktadır[17]. Yüklenicinin finansal olanaklarının bulunmaması veya iflas etmesi durumunda da hükmün uygulanması mümkün değildir[18]. Bu durumda arsa sahibi ancak, TBK m. 98 uyarınca yüklenicinin iflası, hakkındaki haciz işleminin sonuçsuz kalması veya başka bir şekilde acze düşmesi gerekçesiyle inşaatın meydana getirilerek kendisine teslimi hususunda kendisine güvence verilinceye kadar edimini ifa etmekten kaçınmak ve uygun süre içinde güvence verilmediği takdirde ise sözleşmeden dönme hakkına sahiptir[19]. Yüklenicinin iflası ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hak ve borçlara ilişkin yetkilerinin kalkması sonucunda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin devam edip etmeyeceği, İİK m. 224 hükmüne göre alacaklılar toplantısında alınan karara göre tayin edilir[20]. Alacaklılar toplantısında müflis yüklenicinin işlerine devam etmemesine karar verilirse, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi sona ermelidir.
Alacaklılar toplantısında müflis yüklenicinin işlerine iflas idaresinin denetiminde devam etmesine karar verilirse, iflas idaresi yüklenicinin kişiliğinin önemli olmadığı durumlarda onun yerine sözleşmeye girebilir. Sözleşmenin tarafı artık iflas iradesi olur. Burada, iflas idaresi kanuni temsilci niteliğindedir. Kanuni temsilci olarak iflas idaresi masa adına ve hesabına, alacaklılar yararına iş yapmakla yükümlüdür. Müflisin ise yalnızca tasarruf yetkisi kısıtlanmaktadır. İflas idaresinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine devam etmesi durumunda, iflas idaresi aynen ifaya karar verebilir veya aynen ifayı reddebilir[21]. Aynen ifaya karar vermesi durumunda sözleşmeden doğan yükümlülükleri üzerine almış olmaktadır.
Arsa sahibi, yüklenicinin iflası üzerine iflas idaresinin sözleşmeye devam etmesi durumunda, özellikle ayıba karşı tekeffülden doğan haklarını karşılamak için sözleşmeye devam etmek isteyen iflas idaresinden bir teminat göstermesini isteyebilir. İflas idaresi uygun sürede teminat göstermez ise arsa sahibi TBK m. 98 hükmüne göre sözleşmeden dönebilir veya sözleşmeyi feshedebilir[22].
Yüklenicinin konkordato ilan etmesi de TBK m. 486 hükmünün uygulanmasını mümkün kılmamaktadır[23]. Çünkü konkordato sürecinde yüklenici tasarruf yetkisini kaybetmediğinden sözleşmeye bizzat devam etmektedir. Bu durumda yüklenicinin inşaatı teslim borcu da konkordatoya tabidir. Bu nedenle yüklenicinin konkordatoya başvurması, arsa sahibinin sözleşmeden doğan birtakım haklarını kullanmasına engel teşkil etmektedir. Bu süreçte arsa sahibi, TBK m. 473 uyarınca sözleşmeden dönme hakkını yitirdiği gibi yüklenici inşaatı zamanında teslim edemese dahi konkordato süresince temerrüde ilişkin haklarını ileri sürememektedir. Buna karşılık yüklenici konkordato komiserinin uygun görüşü ve mahkemenin onayıyla sözleşmeyi sona erdirebilir; bu fesih nedeniyle doğacak tazminat ise konkordato projesine dahil edilmektedir[24].
Sözleşmeyi sona erdiren yüklenicinin aczi, sözleşmenin kurulmasından sonra meydana gelmektedir[25]. Yüklenicinin işi yapmaktan aciz olması, geçici değil devamlı olmalıdır[26].
[1] Yavuz/Acar/Özen, s. 1098; Kulaklı, s. 123; Kurt, Temerrüt, s. 137; Ergezen, s. 154; Arıkan, Eser Sözleşmesinde İfa İmkânsızlığı ve Sonuçları, s. 280; Tandoğan, s. 332; Bühler, Art. 379 N. 8; CHK-Hürlimann/Siegenthaler, Art. 379 N. 1; Gehrer, s. 181.Tercier/Favre, N. 4847; Erman, Arsa Payı, s. 70; Kaya, s. 76; Coşkun, 169; Kurşat, İmkânsızlık, s. 772; Y. 15.HD., T. 12.11.1990, E. 1503, K. 4707 “Taraflar arasındaki uyuşmazlık, arsa karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Davacılar, davalı yüklenicinin inşaatı terk ettiğinden dolayı 5.1. 1987 günlü ihtarla 30 günde inşaata başlanmasını istemişlerdir. Oysa mahkeme, müteaahhit Ahmet’in öldüğünden dolayı Borçlar Kanunu’nun 371. maddesine göre bu olguyu gerekçe yaparak sözleşmenin feshine karar vermiştir. Anılan maddedeki müteahhidin ölmesi durumu, yapılacak işin müteahhidin şahsi meziyet ve mahareti nazara alınması hallerine münhasırdır. Olayımızda, normalde inşaatı müteahhidin mirasçıları da yapabilir. İnşaatın tamamlanmasında müteahhidin şahsi becerisi nazarı itibare alınmamıştır. O halde, mahkemenin kararda açıkladığı gerekçe yanlıştır. Ne var ki dosya içeriğine göre müteaahhit inşaata ruhsatsız olarak başlamış ve kaba inşaat aşamasında inşaatı terk etmiştir. Davacılar, bu terk olgusunu nazara alarak 5.1.1987 günlü ihtarla yükleniciyi uyarmak istemişlerdir. Bu gerekçeyle sonucu itibari ile doğru olan karar onanmalıdır” (Karahasan, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri C. 5, s. 139).
[2] Ayar Birkin, s. 240.
[3] Kurt, Temerrüt, s. 138; Güleç, s. 92; Arat, s. 83; Kulaklı, s. 130; Gauch, Werkvertrag, N. 752; Bu durum, küçük ya da orta ölçekli firmalarla yapılan sözleşmeler için geçerlidir. Bühler, Art. 379 N. 11.
[4] Öz, Dönme, s. 163; Coşkun, 170; Kurşat, İmkânsızlık, s. 753.
[5] Öz, Dönme, s. 163.
[6] Gauch, Entreprise, N. 753; Siegenthaler, Art. 379 N. 1; Gauch, Werkvertrag, N. 753; Gehrer, s. 181; Kulaklı, s. 124.
[7] Gauch, Werkvertrag, N. 754; Yavuz/Acar/Özen, s. 1098; Gehrer, s. 181; Kurt, Temerrüt, s. 137; Arıkan, Eser Sözleşmesinde İfa İmkânsızlığı ve Sonuçları, s. 280; Özyörük, s. 85; Kulaklı, s. 125; Durak, s. 239.
[8] Tandoğan, s. 332.
[9] Trümpy-Jäger, Vorzeitige Beendigung, s. 149; Kulaklı, s. 126.
[10] Becker, Art. 379 N. 3; Durak, s. 239.
[11] Tandoğan, s. 333.
[12] Kurt, Temerrüt, s. 139.
[13] Güleç, s. 93.
[14] Kurt, Temerrüt, s. 139.
[15] Tandoğan, s. 334; Kaya, s. 76; Yavuz/Acar/Özen, s. 1098; Gauch, N. 757; Gehrer, s. 181; Eren, İnşaat Sözleşmesinin Sona Ermesi, s. 101; Bühler, Art. 379 N. 7; Ergezen, s. 155; CHK- Hürlimann/Siegenthaler, Art. 379 N. 1; Kurşat, İmkânsızlık, s. 773.
[16] Tandoğan, s. 334.
[17] Bühler, Art. 379 N. 7.
[18] Gauch, Entreprise, N. 758; Gehrer, s. 181; Gauch, Werkvertrag, N. 758; BSK OR I-Zindel/Pulver, Art. 379 N. 18; CHK- Hürlimann/Siegenthaler, Art. 379 N. 2; Yavuz/Acar/Özen, s. 1098; Kulaklı, s. 133.
[19] Kulaklı, s. 134.
[20] Tandoğan, s. 341; Ayar Birkin, s. 236.
[21] Ayar Birkin, s. 237.
[22] Ayar Birkin, s. 239.
[23] Kulaklı, s. 134.
[24] Kulaklı, s. 135.
[25] Gauch, Werkvertrag, N. 756.
[26] Tandoğan, s. 334; Gauch, Werkvertrag, N. 756; Ergezen, s. 156; Arıkan, Eser Sözleşmesinde İfa İmkânsızlığı ve Sonuçları, s. 281; CHK-Hürlimann/Siegenthaler, Art. 379 N. 1; Coşkun, 170.
